Megközelítések és módszerek az ingatlanértékelésben. Alapvető megközelítések és módszerek ingatlantárgyak értékelésére Az ingatlanértékelés alapvető megközelítései

Bevezetés

1. fejezet Az ingatlan értékbecslésének módszertani alapjai

1.1 Az ingatlanértékelés fogalma, az értékelés tárgyai, az értékelt érték fajtái

1.2 Az ingatlanértékelés jogszabályi és jogi keretei, céljai és szakaszai

2. fejezet Az ingatlanértékelés főbb megközelítései, módszerei és alkalmazása

2.1 Az ingatlanértékelési megközelítések és módszerek lényege, jellemzői

2.2 A különböző ingatlanértékelési módszerek alkalmazásának előnyei és hátrányai

Következtetés

Bibliográfia

Bevezetés

Ma Oroszországban vannak különféle formák ingatlant, lehetőséget adva a tulajdonosnak, hogy saját belátása szerint rendelkezzen ingatlanával. Ezzel kapcsolatban kérdések merülnek fel az ingatlan értékével, a vagyoni viták rendezésének szükségességével kapcsolatban, amelyekben a felek kénytelenek voltak független árbírók szolgáltatásait igénybe venni egy adott ingatlan objektív értékének meghatározásához.

Az Orosz Föderációban az értékelési tevékenységek alakulását közvetlenül a piaci viszonyok alakulása határozza meg. A különböző típusú ingatlanok vagyonértékelése egyre inkább a piacgazdaság szerves és hatékony eszközévé válik.

A piacgazdaság fejlődésével összefüggésben egyre fontosabbá válik a gépek, berendezések és járművek értékelése. Az ilyen típusú értékelési tevékenység jelentőségét mind a magántulajdon-szektor bővülése, mind a beruházások növelésének igénye határozza meg.

Meg kell jegyezni, hogy a gépeket és berendezéseket általában nagyszámú különböző paraméter és sokféle nómenklatúra jellemzi. Az országban, sőt egy külön régióban is igen nagy a gép- és berendezéslétesítmények száma.

A gépek és berendezések piaci értékének meghatározása összetett folyamat, mivel az értékelési folyamat során gyakran lehetetlen teljesen azonos analógot találni az értékelendő ingatlanra.

A tulajdonságok legpontosabb felmérése érdekében speciális technikákat és módszereket alkalmaznak, amelyeket ebben a kurzusban tárgyalunk.

A kurzusmunka két fejezet bevezetéséből és egy befejezésből áll. Az első fejezet tárgyalja az ingatlanértékelés fogalmát, az értékelés tárgyait, az értékelés fajtáit, valamint az értékbecslési tevékenység jogi kereteit, az ingatlanértékelés céljait és szakaszait. A második fejezet az ingatlanértékelésben alkalmazott főbb megközelítéseket, módszereket és azok alkalmazását tárgyalja.

A kurzus megírása során a következő anyagokat használták fel: "Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről szóló szövetségi törvény", Szövetségi értékelési szabványok, állami értékelési szabványok, vagyonértékelési tankönyvek, a Voprosy Valuation magazin anyagai, stb.

1. fejezet Az ingatlan értékbecslésének módszertani alapjai

1.1 Az ingatlanértékelés fogalma, az értékelés tárgyai, az értékelt érték fajtái

Ingatlan – a környező világ hasznos tárgyai és a hozzájuk fűződő jogok. .

Az ingatlanértékelés egy rendezett, céltudatos folyamat az adott ingatlan értékének pénzben kifejezett meghatározására, figyelembe véve azt a potenciális és reáljövedelmet, amelyet az adott időpontban egy adott piaci szegmensben hoz.

Az ingatlanértékelés az értékelési tevékenységre és annak minden lehetséges tárgyára vonatkozó legáltalánosabb kifejezés.

A szövetségi törvény 5. cikke szerint " Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről» A 135-FZ számú ingatlanértékelés a következő objektumokra vonatkozhat:

1. Külön anyagi dolgok (lakás, autó, ásványgyűjtemény stb.);

2. A jogi ill. tulajdonát képező dolgok összessége Egyedi(ide tartozik az üzlet, mint az értékelés tárgya);

3. Tulajdonjog és egyéb vagyoni jogok;

4. Követelési jogok, kötelezettségek (tartozások);

5. Munka, szolgáltatások, információ;

6. Az állampolgári jogok egyéb tárgyai, amelyekre vonatkozóan az Orosz Föderáció jogszabályai lehetővé teszik a polgári forgalomban való részvételüket.

Az ingatlanértékelést általában négy nagy csoportra osztják:

1. A vállalkozás (vállalkozás) értékelése;

2. Ingatlan értékbecslés;

3. Berendezések (beleértve a gépeket, Jármű);

4. Immateriális javak és szellemi javak értékelése.

Értékelés - egy tárgy értékének meghatározása egy adott időpontban a kiválasztott értékszabványnak megfelelően.

Ár- ez az objektumban megtestesülő termelési tényezők költsége.

Az ingatlan értéke változhat. A megállapított érték típusa határozza meg az értékelés célját, az értékelés módja pedig az értékelés céljának megvalósulását.

Az értékfogalom értékelési tevékenység végrehajtása során történő alkalmazásakor egy meghatározott értéktípust jeleznek, amelyet az értékelési eredmények rendeltetésszerű felhasználása határoz meg.

Értékelési tevékenységek végzése során az értékelt tárgy alábbi értéktípusait használják:

· piaci ár;

· beruházási költség;

· felszámolási érték;

kataszteri érték.

1. Meghatározásakor piac az értékelt tárgy értékét az a legvalószínűbb ár határozza meg, amelyen az értékelt tárgy a szabadpiacon, versenykörnyezetben történő értékelés időpontjában elidegeníthető, amikor az ügyletben részt vevő felek ésszerűen, minden szükséges információ birtokában járnak el, és az esetleges rendkívüli körülmények nem tükröződnek az ügyleti ár értékében, ilyenkor:

2. Meghatározásakor beruházás az értékelési tárgy értékét egy adott személy vagy személyek csoportja által az értékelési tárgy e személy (személyek) által létrehozott befektetési célú felhasználási értéke határozza meg.

3. Meghatározásakor felszámolás az értékelő tárgy értékét az a becsült érték határozza meg, amely azt a legvalószínűbb árat tükrözi, amelyen ez az értékelési tárgy elidegeníthető az értékelt tárgy kihelyezésének idejére, és amely rövidebb, mint a szokásos piaci feltételek mellett, feltételek mellett amikor az eladó vagyonelidegenítési ügylet megkötésére kényszerül.

4. Meghatározásakor kataszteri az értékbecslés tárgyának értékét a piaci érték tömeges értékelésének módszerei határozzák meg, ennek megfelelően megállapított és jóváhagyott.

Az ingatlan értékét meghatározó főbb paraméterek: hasznosság, kereslet, kínálat, szűkösség, a tulajdonjog átruházásának lehetősége, az ingatlan létrehozásának költsége.

1.2 Az ingatlanértékelés jogszabályi és jogi keretei, céljai és szakaszai

Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységek jogalapjai a következők:

1) Az 1998. július 29-i 135. sz. szövetségi törvény – FZ "Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről" (a szövetségi törvény 2007. július 24-i utolsó kiadása, 220. sz. FZ). Alapvető rendelkezések.

2) Szövetségi értékelési szabvány "Általános értékelési koncepciók, megközelítések és értékelési követelmények" (FSO No. 1), amelyet az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2007. július 20-i 256. számú rendelete hagyott jóvá. Főbb rendelkezések.

3) Szövetségi értékelési szabvány "Az értékelés célja és típusai" (FSO No. 2), amelyet az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2007. július 20-i 255. számú rendelete hagyott jóvá. Főbb rendelkezések.

4) "Az értékelési jelentés követelményei" (FSO 3. sz.) szövetségi értékelési szabvány, amelyet Oroszország Gazdaságfejlesztési Minisztériumának 2007. július 20-i 254. számú rendelete hagyott jóvá. Főbb rendelkezések.

Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről szóló, 1998. július 29-én kelt 135-FZ szövetségi törvény értelmében az értékelési tevékenységek kötelező engedélykötelesek.

Az ingatlanértékelést engedéllyel rendelkező értékbecslők végzik az ingatlanértékelésről szóló megállapodás alapján, az ingatlanértékelés mindhárom klasszikus megközelítésének kötelező alkalmazásával - jövedelmező, összehasonlító (piaci) és költséges.

Az „Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” szóló szövetségi törvény módosításai előírják az e területen végzett tevékenységek ellenőrzésének jelentős részének átadását az állami szervekről az értékbecslők önszabályozó szervezeteire, ami összefügg az értékelési tevékenységek engedélyezésének eltörlésével. értékelési tevékenységek. Az értékbecslőt az értékbecslő önszabályozó szervezetének tagjává annak testületi vezető testületének határozatával veszi fel. A törvény és a szövetségi értékbecslési előírások megsértése miatt az értékbecslő a szervezet testületi határozatával is kizárható a szervezet tagságából.

Az Art. 8. FZ-135 szerint az értékelési tárgyak értékelése kötelező, ha az Orosz Föderáció, az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok vagy önkormányzatok részben vagy egészben tulajdonában lévő értékelési tárgyak vesznek részt az ügyletben.

Az ingatlanértékelés céljai általában a következők:

Az ingatlan értékének meghatározása annak privatizációja, vagyonkezelésbe adása, bérbeadása, államosítása során;

ingatlan fedezetként történő felhasználása;

ingatlan értékesítése vagy egyéb elidegenítése;

· Az értékelés tárgyaihoz kapcsolódó adósságkötelezettségek engedményezése;

vagyon átruházása jegyzett tőkéhez, alapokhoz való hozzájárulásként jogalanyok;

Jelzáloghitelezés magánszemélyeknek és jogi személyeknek;

törvényben előírt ingatlan kivásárlása vagy egyéb kivonása a tulajdonostól állami vagy önkormányzati szükségletekre;

ingatlantárgyak értékelése az adóalap kiszámításával kapcsolatos vita esetén az adófizetés helyességének ellenőrzése érdekében;

· házassági szerződések előkészítése, az elvált házastársak vagyonának megosztása az egyik fél vagy mindkét fél kérelmére az ingatlan értékével kapcsolatos vita esetén;

Így az ingatlanértékelés céljai nagyon eltérőek lehetnek, de nagyon gyakran különböző tranzakciókhoz van szükség az értékelésre.

Az ingatlanértékelés a következő lépéseket tartalmazza:

1) A feladatok meghatározása.

Az értékelő munka e kezdeti szakaszában az egyik legfontosabb az értékelés céljának megfogalmazása. Az ügyfél és az értékelő közötti kommunikáció során a feladat meghatározásának szakaszában meghatározzák az értékelés tárgyát, vagyis azt, hogy az ügyfél mit szeretne értékelni anyagi tárgyak és (vagy) jogok halmaza formájában; az értékelési tárgy értékelésének célja és céljai, valamint az érték típusa.

Shestakova E. V., a „BUSINESS STUDIO” könyvvizsgáló cég LLC szakértője

Hosszú ideig nem voltak kötelező követelmények az ingatlantárgyak értékelésére vonatkozóan. Valójában minden értékbecslőnek megvolt a saját megítélése, és azokat a módszereket használta az ingatlanértékelés során, amelyek közelebb állnak hozzá. A közelmúltban azonban Oroszország Gazdaságfejlesztési Minisztériuma a 2014. szeptember 25-i N 611-es rendeletében létrehozta az "Ingatlanértékelés (FSO N 7)" szövetségi értékelési szabványt.

Az ingatlanértékelés általános megközelítései

Az Art. Az Orosz Föderáció 135-FZ „Az értékelési tevékenységekről” című törvényének 5. §-a „az értékelés tárgyai közé tartozik a tulajdonjog és az ingatlanhoz vagy az ingatlan összetételéből származó bizonyos dolgokhoz kapcsolódó egyéb dologi jogok”, azaz. az elbírálás célja elsősorban a jog értékének meghatározása. A forgalmi érték meghatározása abból indul ki, hogy az ingatlant a piacon értékesítik, ezért mindenekelőtt az ingatlant kell felmérni. Természetesen előfordul, hogy az értékbecslők speciális értékbecslést vagy más értékelést végeznek. Leggyakrabban azonban a piaci érték értékelésére van szükség.

Piaci érték - A piaci érték alatt, az Orosz Föderáció 1998. július 29-i, „Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” szóló törvényével összhangban. 135-FZ, az a legvalószínűbb ár, amelyen ez az értékelés tárgya a nyílt piacon, versenykörnyezetben elidegeníthető, ha az ügyletben részt vevő felek ésszerűen, minden szükséges információ birtokában járnak el, és az esetleges rendkívüli körülmények nem állnak fenn. tükröződik a tranzakció értékében, azaz:

az ügyletben részt vevő egyik fél nem köteles az értékelés tárgyát elidegeníteni, a másik fél pedig nem köteles a teljesítést elfogadni;

az ügyletben részt vevő felek jól ismerik az ügylet tárgyát, és saját érdekeik szerint járnak el;

az értékelés tárgyát nyilvános ajánlat formájában mutatják be a nyílt piacnak;

az ügylet ára méltányos ellenszolgáltatás az értékelés tárgya számára, és az ügyletben részt vevő felekkel szemben senki sem kényszerített az ügylet végrehajtására;

az értékelés tárgyáért járó fizetést pénzben fejezik ki.

Az ingatlantárgyak értékelésére vonatkozó általános megközelítéseket 2007-ben határozták meg az Orosz Föderáció Gazdaságfejlesztési Minisztériumának 2007. július 20-i N 256 (a 2010. október 22-én módosított) „A szövetségi értékbecslés jóváhagyásáról” szóló rendeletében. „Általános értékelési fogalmak, értékelési megközelítések és értékelési követelmények (FSO N 1)” szabvány.

Az értékelésnek le kell írnia:

a) az értékelés tárgya;

b) az értékelés tárgyához fűződő tulajdonjogok;

c) az értékelés célja;

d) az értékelési eredmények tervezett felhasználása és a kapcsolódó korlátozások;

e) költség típusa;

e) az értékelés időpontja;

g) az értékelés időpontja;

h) a becslés alapjául szolgáló feltételezések és korlátok.

Az értékelés során az ingatlan legjobb kihasználásának elemzésére is sor kerül. A gyakorlatban az ingatlan optimális használatának elemzése annak ellenőrzésével történik, hogy a figyelembe vett használati esetek megfelelnek-e a következő kategóriáknak:

fizikailag lehetséges legyen, pl. megfelelnek az erőforrás-potenciálnak;

jogilag megengedett legyen, pl. a tervezett felhasználás időtartama és formája nem eshet hatályos vagy lehetséges jogi korlátozások alá;

legyen anyagilag gazdag, pl. a felhasználásnak a működési költségek, a pénzügyi kötelezettségek és a tőkekiadások összegével egyenlő vagy annál nagyobb hozamot kell biztosítania;

a lehető leghatékonyabb legyen, pl. hogy a felhasználási esetek közül a legmagasabb legyen a termelékenység, aminek a valószínűségét a piac is megerősíti.

Az ingatlanértékelés szempontjából nagyon fontos, hogy ez a szabvány meghatározza azokat a megközelítéseket, amelyeket az értékbecslőnek az értékbecslés elvégzése során alkalmaznia kell.

asztal

Az ingatlanértékelés megközelítései

Fontos, hogy ha az értékelő az értékelés során semmilyen megközelítést nem alkalmaz, ezt meg kell indokolnia.

Az értékelési jelentésnek tartalmaznia kell a különböző megközelítésekkel meghatározott értékek összehasonlítását is.

Az ingatlanértékelés során nagyon fontos a költségszemlélet alkalmazása.

A költségszemléletű megközelítés alkalmazásakor fontos, hogy tényleges árakon számoljuk ki egy hasonló objektum újrateremtésének költségeit. Fontos figyelembe venni azt is, hogy az új építés költsége a közvetlen költségek mellett magában foglalja a vállalkozó nyereségét is. A vállalkozói nyereség (EP) egy piac által meghatározott összeg, amely azt az összeget tükrözi, amelyet a vállalkozó az építési projektbe befektetett tőkéjének felhasználásáért prémium formájában kap. A vállalkozó nyeresége elsősorban a kockázat függvénye, és az adott piaci helyzettől függ.

A költség egyenlő: az új építés költsége + a vállalkozó nyeresége

1 331 712+239 708=1 571 420 rubel

A fizikai kopás mértékének meghatározása

asztal

Beépített költség nem lakás céljára szolgáló helyiségek, amelyet a költségmegközelítés határozza meg, (kerekítve):

1 285 422 RUB

Egymillió-kétszáznyolcvanötezer-négyszázhuszonegy rubel

Ez a megközelítés azon az előfeltevésen alapul, hogy bármely ingatlan értéke attól függ, hogy mekkora bevételt hoz majd. Ennek a megközelítésnek az alkalmazásakor azt vizsgálják, hogy az ingatlan képes-e bizonyos bevételt termelni, ami általában a tartási időszak végén az üzemeltetésből származó bérbeadásból és az ingatlan értékesítéséből származó bevétel formájában fejeződik ki. A jövedelemmódszer két fő technikát tartalmaz: a közvetlen tőkésítési technikát és a diszkontálási technikát.

42,3 nm alapterületű nem lakás céljára szolgáló helyiségek piaci értékének meghatározása bevételi megközelítéssel.

Táblázat az ingatlanok értékének diszkontált cash flow módszerrel történő kiszámításához

Így az objektum költsége, amelyet a bevételi megközelítés határoz meg, (kerekítve): 1 084 000 rubel.

Az összehasonlító megközelítés részeként az értékesítési összehasonlító módszert alkalmaztuk. E módszer alkalmazásakor az Ingatlan értékét hasonló ingatlanok eladási árának összehasonlításával határozzuk meg. A módszer alkalmazásának alapja, hogy az Ingatlan értéke közvetlenül összefügg a hasonló ingatlanok eladási árával. Minden hasonló eladást összehasonlítanak az értékelt ingatlannal. Az összehasonlítható eladási árat úgy módosítják, hogy tükrözze a kettő közötti jelentős különbségeket.

1 nm-es piaci érték végeredményének meghatározásához. a kiértékelt objektum súlyozott átlagértékét kapjuk, míg a kisebb korrekciókkal kapott eredményt a legnagyobb súllyal kapjuk.

asztal

Így a piaci érték súlyozott átlagértéke 1 nm. a vizsgált objektum teljes területe: 31 701 rubel.

harmincegyezer-hétszázegy rubel

Az Objektum piaci megközelítés által meghatározott költsége (kerekítve): 1 347 000 rubel.

Egymillió-háromszáznegyvenhétezer rubel

Az egyes megközelítésekben felhasznált információk mennyiségétől és megbízhatóságától függően e megközelítések eredményei kisebb-nagyobb mértékben eltérhetnek egymástól.

A költség végső értékének megválasztása több köztes eredmény alapján történik. A végső költségbecslés meghatározásához általában a súlyozott átlag módszert alkalmazzák, amelynek megfelelően az egyes megközelítések eredményéhez súlyozási tényezőt rendelnek.

Három megközelítést figyelembe véve az objektum költsége a következő:

1 285 422 + 1 084 000 + 1 347 000 = 3 716 422 rubel

Az átlag: 1 238 807 rubel

Az értékelési módszerek alkalmazásakor fontos figyelembe venni a következő irányelveket.

Költség megközelítés

Figyelembe kell venni az ingatlan teljes értékének helyreállításának költségét, míg az áraknak korrekciós tényezők figyelembe vételével naprakésznek kell lenniük.

A költségszemléletű megközelítés alkalmazásakor fontos figyelembe venni az épületek, építmények amortizációját.

jövedelmi megközelítés

Az ingatlanértékelésnél a jövedelemszemléletű megközelítés alkalmazásakor fontos a reáljövedelmet figyelembe vevő diszkontráta alkalmazása, az értékelésnél gyakran felfújt diszkontráta mutatókat alkalmaznak, aminek következtében az értékelési érték túlbecsült.

Összehasonlító megközelítés

Az összehasonlító megközelítésben fontos a minél több analóg lehetőség alkalmazása, természetesen nem tucatnyi lehetőségről beszélünk, de két-három lehetőség alkalmazása nem fog pozitív hatást kifejteni az összehasonlító megközelítések értékelésénél. Másodszor, az analógoknak hasonlóaknak kell lenniük, vagyis ugyanazon a területen kell elhelyezkedniük, ugyanazokkal a ház, épület, szerkezet jellemzőivel kell rendelkezniük, és ugyanolyan távolságra kell elhelyezkedniük a metrótól vagy a közlekedési csomópontoktól. Ellenkező esetben korrekciós tényezőket kell figyelembe venni.

Fontos figyelembe venni az ingatlanok értékelésére vonatkozó új követelményeket is.

Új követelmények az ingatlanértékeléssel kapcsolatban

Soroljuk fel ezeket a követelményeket.

Először is, az értékbecslőnek feltétlenül meg kell vizsgálnia az értékelés tárgyát. . Ellenőrzés elmaradása esetén az értékbecslő az értékbecslési jegyzőkönyvben megjelöli, hogy miért nem vizsgálták át a tárgyi ingatlant, valamint az ellenőrzés elmulasztásával kapcsolatos feltételezéseket és korlátozásokat.

Másodszor, a telek és a rajta található beruházási tárgyak közös értékelése a telek tulajdonjogának és tulajdoni okmányainak hiányában történik, figyelembe véve a tőkeépítési tárgyak tulajdonosának a földdel kapcsolatos jogait és kötelezettségeit. a hatályos jogszabályok által kialakított telek.

Fontos azonban emlékezni arra, hogy az illegális építmények a törvényi előírásoknak megfelelően lebonthatók. Nem szerez tulajdonjogot annak, aki jogosulatlan építkezést végzett. Nincs joga az épület felett rendelkezni - eladásra, adományozásra, bérbeadásra, egyéb ügyletekre. A jogosulatlan építkezést a végrehajtó személy vagy költségére le kell bontani (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 222. cikke). Az Orosz Föderáció Alkotmánybíróságának 2014. június 24-i, N 1369-O sz. határozata kimondja, hogy a jogosulatlan épület lebontásának kötelezettsége szabálysértési szankció, amint azt az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 222. cikke. Hasonló következtetésre jutott az Orosz Föderáció Alkotmánybíróságának 2012. január 17-i, N 147-O-O sz. határozatában, a bíróság jelezte, hogy a jogosulatlan épület lebontásának kötelezettsége az elkövetett szabálysértés szankciója, amely jogsértést is jelenthet. építés alatt álló telek rendelkezésre bocsátását szabályozó földjogszabályok, valamint a tervezésre és építésre vonatkozó településrendezési normákra egyaránt.

Ezt a jellemzőt azonban az új ingatlanértékelési szabvány valójában nem veszi figyelembe.

Harmadszor, a szabvány megállapítja további információ amelyet az ingatlan leírásában meg kell határozni.

A leírásnak tartalmaznia kell:

Az értékelés tárgyának összetétele, feltüntetve az egyes részeinek azonosításához elegendő információt (ha van ilyen);

Az értékelő objektum jellemzői és értékelt részei, vagy hivatkozások az értékelő rendelkezésére álló, az ilyen jellemzőket tartalmazó dokumentumokhoz;

Az értékelési tárgy értékelése során figyelembe vett jogok, e jogok korlátozásai (terhelései), beleértve az értékelési tárgy egyes részeit is.

Az értékelési feladat más számított értékeket is tartalmazhat, beleértve:

piaci bérleti díj (az a becsült összeg, amelyért az ingatlant jellemző piaci feltételek mellett az értékelés időpontjában bérbe lehetne adni);

beruházási projektek létrehozásának (reprodukciójának vagy pótlásának) költségei;

Veszteség (tényleges kár, elmaradt haszon) az ingatlan elidegenítése esetén, valamint egyéb esetekben;

Környezetszennyezés megszüntetésének és (vagy) meliorációnak a költségei.

Negyedszer, meghatározzák az értékelés során a piacelemzés követelményeit.

Az ingatlanpiaci elemzés a következő sorrendben történik:

a) annak az országnak és régiónak az általános politikai és társadalmi-gazdasági helyzetének hatáselemzése, amelyben az értékelt tárgy található az értékelt tárgy piacán, beleértve az értékelés időpontját megelőző időszakban a piacon kialakult trendeket;

b) annak a piaci szegmensnek a meghatározása, amelyhez az értékelt ingatlan tartozik. Ha az ingatlanpiac nem fejlett, és nem áll rendelkezésre elegendő adat ahhoz, hogy képet kapjunk a hasonló ingatlanokkal kapcsolatos tranzakciók és (vagy) ajánlatok árairól, lehetőség van a vizsgált terület bővítésére a hasonló területek rovására. az értékelt ingatlan helyének gazdasági jellemzői;

c) a piaci szegmensekből származó ingatlantárgyakkal lebonyolított ügyletek és (vagy) ajánlatok áraira vonatkozó tényadatok elemzése, amelyekhez az értékelendő tárgy ténylegesen, illetve alternatív felhasználási lehetőségeiben hozzárendelhető, a tartomány megjelölésével árértékek;

d) az összehasonlítható ingatlanok keresletét, kínálatát és árait befolyásoló főbb tényezők elemzése, mint például a megtérülési ráták, az ingatlanpiaci befektetések megtérülési ideje, ezen tényezők értékintervallumával;

e) az ingatlanpiacra vonatkozó főbb következtetések az objektum értékeléséhez szükséges szegmensekben, például a piaci dinamika, kereslet, kínálat, értékesítési volumen, piaci kapacitás, vevők és eladók motivációja, likviditás, piaci áringadozások az értékelt objektumról és egyéb következtetésekről.

Korábban nem volt követelmény az ilyen elemzések sorrendjére. Ezért, ha az elemzést nem a megállapított sorrendben végzik el, akkor meg kell jelölni a megfelelő eltérések okait.

Ötödször, meghatározásra kerültek a legjobb felhasználási elemzés követelményei.

Az értékelés tárgyának leghatékonyabb felhasználásának elemzése általában a tértervezési és tervezési megoldások szerint történik. Az értékelési objektumok esetében, beleértve a telket és a tőkeépítési létesítményeket, a leghatékonyabb felhasználást határozzák meg a meglévő tőkeépítési létesítmények figyelembevételével. Ugyanakkor az ilyen elemzést a szükséges számítások elvégzésével vagy anélkül végzik el, ha olyan indokokat mutatnak be, amelyek nem igényelnek számításokat.

A leghatékonyabb felhasználás elemzése korábban az értékbecslők beszámolóiban is szerepelt, most azonban konkrétabbak a követelmények egy ilyen jelentéssel szemben.

A hatodik jellemző az összehasonlító megközelítés követelményeinek megállapítása.

Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítése során az értékbecslő a következő rendelkezéseket veszi figyelembe:

a) az ingatlanértékelés során összehasonlító megközelítést alkalmaznak, ha elegendő számú, ismert ügyleti és (vagy) ajánlati árat tartalmazó hasonló objektumot lehet kiválasztani az értékeléshez;

b) az ingatlanobjektumokat analóg objektumként használják, amelyek az értékelt tárggyal azonos piaci szegmensbe tartoznak, és árképzési tényezők tekintetében összehasonlíthatóak vele. Ugyanakkor az összes ingatlantárgy esetében, beleértve az értékelt objektumot is, e tényezők mindegyikére vonatkozóan egységesnek kell lennie;

c) az értékelés során ismertetni kell az értékbecslő rendelkezésére álló piaci adatok mennyiségét az objektum-analógokról és a számításokhoz való kiválasztásának szabályait. Az értékbecslő rendelkezésére álló analóg objektumok csak egy részének felhasználását a számításokban kell indokolni az értékelő jegyzőkönyvben;

d) a számítások elvégzéséhez az értékelt tárgy piacán jellemző, hasonló tárgyra jellemző fajlagos költségmutatókat (összehasonlító egységeket), így különösen a terület- vagy térfogategységre eső árat vagy bérleti díjat alkalmaznak;

e) a piacon elérhető kezdeti információktól függően kvalitatív értékelési módszerek alkalmazhatók az ingatlanértékelési folyamatban (relatív összehasonlító elemzés, a szakértői értékelés módszere és egyéb módszerek), a kvantitatív értékelési módszerek (a regresszióanalízis módszere, a mennyiségi kiigazítás módszere és egyéb módszerek), valamint ezek kombinációi.

Ezeknek a kritériumoknak meg kell egyeznie az analóg objektumok értékelésekor.

A hetedik jellemző az értékelés jövedelmi megközelítéséhez kapcsolódik.

a) a bevételi megközelítést olyan ingatlanok értékelésére alkalmazzák, amelyek bevételi forrásokat generálnak vagy képesek generálni;

b) a jövedelemszemlélet keretein belül az ingatlanok értéke direkt tőkésítési módszerrel, diszkontált cash flow módszerrel vagy számítási modellek szerinti aktiválási módszerrel határozható meg;

c) a közvetlen kapitalizációs módszerrel értékelik azokat az ingatlantárgyakat, amelyek javítása, rekonstrukciója nem igényel jelentős tőkebefektetést, és amelyek tényleges felhasználása megfelel a leghatékonyabb felhasználásuknak. Az ingatlantárgyak értékének ezzel a módszerrel történő meghatározása úgy történik, hogy a piacnak megfelelő tárgyból származó éves bevételt elosztjuk a teljes tőkésítési rátával, amelyet a jövedelem és az árak arányára vonatkozó piaci adatok elemzése alapján határoznak meg. az értékelt tárgyhoz hasonló ingatlantárgyakról;

d) a diszkontált cash flow módszert olyan ingatlanok értékelésére használják, amelyek az idő múlásával tetszőleges dinamikájú jövedelemáramlást generálnak vagy képesek generálni oly módon, hogy azokat a hasonló ingatlanba történő befektetés megtérülésének megfelelő mértékben diszkontálják;

e) a számítási modelltőkésítési módszerrel olyan ingatlanokat értékelnek, amelyek rendszeres bevételi forrásokat generálnak azok változásának várható dinamikájával. Az ilyen bevételek aktiválása általános tőkésítési rátával történik, amelyet a tőkehozam-modellben figyelembe vett diszkontráta, a finanszírozási módok és feltételek, valamint a jövedelem és a vagyonérték jövőbeni várható változásai alapján képeznek;

f) az alkalmazott diszkontráták és (vagy) tőkésítés szerkezetének (adószámítás, tőkemegtérülés, jövedelem és eszközérték változásának mértéke) meg kell felelnie a diszkontált (tőkésített) jövedelem szerkezetének;

g) a bérbe adható ingatlanok esetében a bérleti díjakat bevételi forrásnak kell tekinteni;

h) az adott vállalkozási tevékenység végzésére szolgáló ingatlanok (például szállodák, éttermek, benzinkutak) értékelése az üzletág működési tevékenységére vonatkozó információk alapján, az értékelemeitől elkülönítve végezhető el. amelyek nem kapcsolódnak az értékelt ingatlanhoz.

A nyolcadik jellemző a költségszemlélet követelményeinek megállapítása.

A költségszemlélet alkalmazásakor az értékbecslő a következő rendelkezéseket veszi figyelembe:

a) a költségszemléletet ajánlatos ingatlanobjektumok - beruházással beépített telkek vagy beruházási projektekkel beépített telkek, de ezek részei, például lakó- és nem lakáscélú helyiségek - értékelésére alkalmazni;

b) költségszemléletű ingatlanértékelést célszerű alkalmazni, ha az megfelel a telek beépítetlenként történő leghatékonyabb hasznosításának, és helyesen értékelhető a fizikai állapotromlás, valamint a tőke funkcionális és külső (gazdasági) avulása építési tárgyak;

c) a költségmegközelítés alkalmazása alacsony piaci aktivitás esetén javasolt, amikor nincs elegendő adat az összehasonlító és a jövedelemszemlélet értékeléséhez, valamint ingatlanértékeléshez speciális célúés felhasználás (például vonalas létesítmények, vízi építmények, víztornyok, szivattyútelepek, kazánházak, közművek és egyéb ingatlanok, amelyekre vonatkozóan nem állnak rendelkezésre piaci adatok a tranzakciókról és az ajánlatokról);

d) általában az ingatlan költségszemléletű értékének kiszámítása a következő sorrendben történik:

a beépítetlen telekre vonatkozó jogok költségének meghatározása;

a tőkeépítési létesítmények létrehozásának (reprodukciójának vagy cseréjének) költségeinek kiszámítása;

a vállalkozó nyereségének meghatározása;

a kopás és az elavulás meghatározása;

a tőkeépítési objektumok költségének meghatározása ezen objektumok létrehozásának költségeinek és a vállalkozó nyereségének összegzésével, valamint fizikai elhasználódásuk és elavulásuk levonásával;

ingatlantárgy értékének meghatározása a telekre vonatkozó jogok értékének és a beruházási tárgyak értékének összegeként;

e) az ingatlantárgy forgalmi értékének költségszemléletű meghatározása céljából a telek beépítetlennek minősül a leghatékonyabb hasznosítás feltételezése mellett;

f) a tőkeépítési létesítmények létrehozásának költségeit az alábbiak alapján kell kiszámítani:

Hasonló létesítmények építésére vonatkozó építési szerződések (szerződések) adatai;

A hasonló létesítmények építési költségeire vonatkozó adatok speciális címtárakból;

Becsült számítások;

Információk az építőanyagok piaci árairól;

egyéb adatok;

g) a beruházási célú építési objektumok létrehozásának költségeit az építési és szerelési munkákban szereplő, ezen objektumok létrehozásához közvetlenül kapcsolódó költségek és a létrehozásukkal kapcsolatos, de az építésben és telepítésben nem szereplő költségek összegeként kell meghatározni. művek;

h) az ingatlan piaci értékének megállapítása céljából a vállalkozó nyereségét piaci információk alapján, kinyerési módszerekkel, szakértői értékelésekkel vagy elemzési modellekkel határozzák meg, figyelembe véve a létesítéssel járó közvetlen, közvetett és imputált költségeket. tőkeépítési létesítmények és földterületi jogok megszerzése;

i) az amortizáció és az avulás mértéke az ingatlan értékvesztése, amely a fizikai amortizáció, a funkcionális és külső (gazdasági) elavulás következtében keletkezik. Ugyanakkor az amortizáció és avultság az értékelt ingatlanhoz kapcsolódó beruházási tárgyakra vonatkozik.

Így konkrétabb követelményeket határoznak meg az ingatlanértékeléssel kapcsolatban.

Összegzésképpen meg kell jegyezni, hogy mind az értékbecslőknek, mind az ügyfeleknek figyelembe kell venniük mind a korábban kialakított értékelési megközelítéseket, mind az ingatlanértékeléssel kapcsolatos új követelményeket. Például nem lehet önkényesen felvenni a beruházási projektek létrehozásának költségeit, ezeket az adatokat becslésekkel vagy az építési szerződésekben szereplő információkkal kell alátámasztani. Egyértelmű kritériumok vannak meghatározva mind a jövedelem, mind az összehasonlító megközelítés használatára vonatkozóan. Ez pedig azt jelenti, hogy az ügyfeleknek igényesebbnek kell lenniük a jelentésekkel kapcsolatban, az értékelőknek pedig a lehető legtöbbet figyelembe kell venniük új szabvány. Emellett fontos, hogy az ítélkezési gyakorlat is változhat az új kötelező értékelési követelmények figyelembevétele érdekében. Ezért, ha bizonyos követelményeket nem vesznek figyelembe, akkor lehetőség van a jelentés érvénytelenítésére.

1. Összehasonlító megközelítés

Az értékelés összehasonlító megközelítése olyan értékelési módszerek összessége, amelyek az értékelés tárgyának analógjaival való összehasonlításán alapulnak, és amelyekre vonatkozóan információ van a velük folytatott tranzakciók árairól.

Az összehasonlító megközelítés alkalmazásának feltételei:

1. Az objektum nem lehet egyedi.

2. Az információnak átfogónak kell lennie, beleértve a tranzakciók feltételeit is.

3. Az értékelt ingatlan összehasonlítható analógjainak értékét befolyásoló tényezőknek összehasonlíthatóaknak kell lenniük.

Az analóg alapvető követelményei:

Az analóg a fő gazdasági, anyagi, műszaki és egyéb jellemzők tekintetében hasonló az értékelés tárgyához;

az üzlet hasonló feltételei.

Az összehasonlító megközelítés a következő elveken alapul:

helyettesítések;

egyensúly;

Kereslet és kínálat.

Az összehasonlító megközelítés szakaszai:

Piackutatás;

Az értékelési objektum eladásra kínált vagy nemrégiben eladott analógjaira vonatkozó információk összegyűjtése és pontosságának ellenőrzése;

A kiválasztott analógokra és az értékelés tárgyára vonatkozó adatok összehasonlítása;

A kiválasztott analógok eladási árának kiigazítása az értékelés tárgyától való eltéréseknek megfelelően;

Az értékelési objektum értékének megállapítása.

Az értékelt ingatlan végső értékének meghatározásához az összehasonlítható eladások kiigazítása szükséges. A számítás és a kiigazítás a korábbi számítások logikai elemzése alapján történik, figyelembe véve az egyes mutatók jelentőségét. A legfontosabb a korrekciós tényezők pontos meghatározása.

Az összehasonlító megközelítés előnyei:

1. A végső költség a tipikus eladók és vásárlók véleményét tükrözi.

2. Az eladási árak a pénzügyi feltételek és az infláció változásait tükrözik.

3. Statisztikailag indokolt.

4. Az összehasonlított objektumok különbségei miatt korrigálásra kerül sor.

5. Viszonylag könnyen használható és megbízható eredményeket ad.

Az összehasonlító megközelítés hátrányai:

1. Értékesítési különbségek.

2. A gyakorlati eladási árakkal kapcsolatos információgyűjtés nehézségei.

3. Nehézségek az ügylet konkrét feltételeiről szóló információk gyűjtésében.

4. Függőség a piaci aktivitástól.

5. A piaci stabilitástól való függés.

6. A jelentősen eltérő eladások adatainak egyeztetésének nehézségei.

2. Költségszemléletű megközelítés

Költségmegközelítés - = olyan értékelési módszerek összessége, amelyek az értékelés tárgyának helyreállításához vagy cseréjéhez szükséges költségek meghatározásán alapulnak, figyelembe véve a halmozott értékcsökkenést. Ez azon a feltételezésen alapul, hogy a vevő nem fizet többet a kész tárgyért, mint egy hasonló hasznosságú tárgy létrehozásáért.

Ennek a megközelítésnek az alkalmazásakor nem a vállalkozó, hanem a beruházó költségeit veszik figyelembe.

Ez a megközelítés a helyettesítés elvén alapul.

A költségalapú megközelítés alkalmazásához szükséges információk:

Szint bérek;

A rezsi összege;

felszerelési költségek;

Építők profitrátái egy adott régióban;

Építőanyagok piaci árai.

A költségalapú megközelítés szakaszai:

Egy telek költségének kiszámítása, figyelembe véve a leghatékonyabb felhasználást (С з);

A vizsgált épületek új építésének költségeinek kiszámítása (С ns);

A halmozott kopás számítása (I n):

Fizikai értékcsökkenés - a természetes fizikai öregedés és a külső kedvezőtlen tényezők hatására egy tárgy teljesítményének csökkenéséhez kapcsolódó értékcsökkenés;

Funkcionális kopás - kopás az ilyen tárgyakra vonatkozó modern követelmények be nem tartása miatt;

Külső értékcsökkenés - a külső gazdasági tényezők változásából eredő értékcsökkenés;

A fejlesztések költségének számítása a halmozott értékcsökkenés figyelembe vételével

Su \u003d C ns -C és

Az ingatlan végleges értékének meghatározása

C zp \u003d C s + C y.

A költségalapú megközelítés előnyei:

1. Új objektumok értékelésekor a költségszemlélet a legmegbízhatóbb.

2. Ez a megközelítés megfelelő vagy az egyetlen lehetséges a következő esetekben:

A legjobb és leghatékonyabb telek elemzése;

Új építkezések és fejlesztések megvalósíthatósági tanulmánya;

Állami és speciális létesítmények értékelése;

Objektumok értékelése inaktív piacokon;

Értékelés biztosítási és adózási szempontból.

A költséges megközelítés hátrányai:

1. A költségek nem mindig egyenértékűek a piaci értékkel.

2. A pontosabb értékelési eredmény elérésére tett kísérletek a munkaerőköltségek gyors növekedésével járnak.

3. Ellentmondás az értékelt ingatlan megszerzésének költségei és pontosan ugyanazon tárgy új építésének költségei között, mivel az elbírálás során a halmozott értékcsökkenést levonják az építési költségből.

4. A régi épületek újratermelési költségeinek problémás számítása.

5. A régi épületek és építmények felhalmozott elhasználódásának mértékének meghatározásának nehézségei.

6. A telek épületektől elkülönített értékelése.

7. Az oroszországi telkek problémás értékelése.

3. Jövedelemszemlélet

A jövedelemszemlélet azon a tényen alapul, hogy a tőkebefektetés tárgyát képező ingatlanok értékének meg kell felelnie az adott ingatlan által termelt jövedelem minőségének és mennyiségének jelenlegi megítélésének.

A jövedelem-megközelítés az ingatlan értékének megállapítására szolgáló módszerek összessége az ingatlanból várható bevétel aktuális értékének meghatározása alapján.

Ennek a megközelítésnek az értékszámításának fő előfeltétele az ingatlan bérbeadása. A bevétel tőkésítését az ingatlanokból származó jövőbeli bevételek jelenlegi értékre való konvertálására hajtják végre.

A jövedelem tőkésítése olyan folyamat, amely meghatározza a jövőbeli bevétel és egy tárgy jelenlegi értéke közötti kapcsolatot.

Az alapjövedelem megközelítési képlete (IRV - formula):

ingatlan értékbecslés

ahol V az ingatlan értéke,

I - az értékelt ingatlanból származó várható bevétel. A bevétel általában azt a nettó működési bevételt jelenti, amelyet az ingatlan egy időszakra képes megtermelni

R - a megtérülési ráta vagy nyereség - a kapitalizáció aránya vagy rátája.

Tőkésítési arány - a megtérülési ráta, amely tükrözi a jövedelem és az értékelés tárgyának értéke közötti kapcsolatot.

Kétféle nagybetűs írás létezik:

Közvetlen nagybetűs írás;

A jövedelem tőkésítése a tőke megtérülési rátája szerint.

A közvetlen tőkésítésnél két mennyiséget veszünk figyelembe: az éves bevételt és a tőkésítési arányt.

A tőkésítési ráta az ingatlan piaci értékének az általa hozott nettó bevételhez viszonyított aránya.

A várható bevételt az ingatlan birtoklási időszaka alatti bevételek elemzésével határozzák meg.

Diszkontráta - az a kamatos kamatláb, amelyet az ingatlanhasználatból származó pénzáramlások értékének egy adott időpontban történő újraszámításakor alkalmaznak.

A jövedelem megközelítés szakaszai:

1. Az értékelés tárgyától származó összes lehetséges bevétel összegének kiszámítása.

2. A tényleges bruttó jövedelem kiszámítása.

3. Az értékelés tárgyával kapcsolatos költségek kiszámítása:

Feltételesen állandó;

Feltételes változók (operatív);

Tartalékok.

4. A nettó működési bevétel összegének meghatározása.

5. A várható hozamokat konvertálja jelenértékre.

Az ingatlanértékelés költségszemlélete a vizsgált épületek és építmények újratermelésének (vagy cseréjének) költségeinek kiszámításán alapul, figyelembe véve az elhasználódás és a telekérték minden típusát.

A költségszemlélet alapja a helyettesítés elve, amely kimondja: "A hozzáértő vevő nem fizet többet egy ingatlanért, mint amennyibe ésszerű időn belül telekszerzése és épület felépítése kerülne."

Algoritmus (technológia) a költségmegközelítés becsléséhez:

1) a telek beépítetlenként való értékének meghatározása;

2) a többszörözés teljes költségének (PSV) vagy teljes helyettesítési költségének (PSZ) kiszámítása;

3) minden típusú (fizikai, funkcionális, külső) kopás számítása;

4) az ingatlan maradványértékének meghatározása;

5) az objektum értékének kiszámítása a fejlesztések (épületek, építmények) maradványértékének és a földterület értékének összegeként.

Az ingatlan költsége = új építés költsége + a beruházó (fejlesztő) nyeresége - az amortizáció összege + a telek költsége.

Teljes reprodukálási költség (FRC) - az épület (szerkezet) pontos másolatának megépítésének költsége az értékelés időpontjában érvényes árakon, pontosan ugyanazon anyagok, építési szabványok és ugyanolyan minőségű munka felhasználásával.

A teljes csereköltség (LTC) egy új építési projekt költsége (költsége) az értékelés időpontjában érvényes árakon, amely funkcionális jellemzőit tekintve közeli analógja a vizsgált ingatlannak, de újból épült. anyagokból, modern elrendezéssel és dizájnnal.

Ezt az építési költségek a jelenlegi árakon határozzák meg, ugyanazon közmű objektumának modern anyagok, szabványok, projektek és építészeti megoldások felhasználásával történő értékelésének tényleges időpontjában.

A szaporítás összköltségének számítási módszerei.

Számos módszer létezik a PSV és a PSZ meghatározására:

2) összehasonlító egység módszer;

3) a kvantitatív elemzés módszere (becsült módszer);

4) a komponensekre bontás módja (elemenkénti módszer) stb.

index módszer. A reprodukciós költség meghatározását jelenti úgy, hogy a könyv szerinti értékét megszorozzuk egy bizonyos indexszel. Korábban épített objektumokhoz használják.

A műszaki leltári osztályok rendelkeznek adatokkal az objektum pótlási költségéről az utolsó átértékelés időpontjában: lakásoknál - 1984, épületeknél, vállalkozási építményeknél - a vállalkozások utolsó átértékeléséből származó adatok.

A műszaki leltári adatok szerint kapott utánpótlási költséget aktualizálni kell (korszerű formába hozni) a pótlási költség értékeléskori árakra való átszámítási együtthatói révén. Ezek az együtthatók az RCCS (Regional Centers for Pricing in Construction) regionális információs és analitikai közleményéből, az „Építési árindexek”, valamint a KO - INVEST negyedéves gyűjteményéből származnak.

Az építési termékek árindexének lényege a következő képlettel fejezhető ki:

És tech / alapok = С tech / С alapok, (1)

ahol C tech - az építési termékek, munkák vagy erőforrások költsége az aktuális árszinten;

Az alapoktól - ugyanaz az alap árszintben.

Összehasonlító mértékegység módszer szabványos szabványos épületekre és építményekre vonatkozik.

Ez magában foglalja a reprodukálás teljes költségének (teljes helyettesítési költségének) kiszámítását 1 egységnyi terület, térfogat stb. tipikus épület:

PSV = B x V str (S) x k, (2)

ahol B az épület egy mértékegységének (1 köbméter, 1 négyzetméter, 1 ülőhely stb.) becsült költsége;

V str (S) - az épület építési térfogata (területe);

K egy korrekciós tényező, amely figyelembe veszi az épület, a belső berendezések, a területi öv, az éghajlati régió tervezési megoldásait.

Ez a módszer magában foglalja a B épület költségének kiszámítását - egy hasonló épület összehasonlító egysége (1 négyzetméter, 1 m3). Ezt a költséget az összehasonlított objektumok (tervezés, felszerelés stb.) meglévő különbségeihez igazítják, és megszorozzák az összehasonlító egységek számával (terület, térfogat).

A költségek mértékének meghatározásához általában különféle referencia- és szabályozási anyagokat használnak (UPVS - Aggregated helyettesítési költségmutatók).

1970-1972-ben A Szovjetunió minisztériumainak és osztályainak ágazati tervezőintézetei UPVS épületek és építmények gyűjteményeit dolgozták ki az állóeszközök átértékeléséhez 1972. január 1-jétől.

Összesen 37 integrált gyűjteményt fejlesztettek ki a nemzetgazdaság különböző ágazataiban lévő épületek és építmények pótlási költségére vonatkozóan, amelyekben az 1 köbméter költség értékeit adják meg. m (1 négyzetméter) különböző épületek és építmények és korrekciós tényezők.

Az értékelési táblázatok a következő mutatókat tartalmazzák:

1) tőkecsoport;

2) az épületszerkezetek jellemzői és fejlesztésük elemei;

3) egy egységnyi építési munka költsége 1 cu. m (1 négyzetméter);

4) a szükséges megjegyzések, a pótlékok és csökkentések korrekciós tényezői, amelyek az értékelt épület egyik vagy másik típusú fejlesztésének meglétéhez vagy hiányához kapcsolódnak;

5) az egyes szerkezeti elemek fajlagos költségsúlya százalékban.

Ezt a módszert széles körben alkalmazzák az értékbecslők gyakorlatukban, különösen a vállalkozások tárgyi eszközeinek régi épületekre történő átértékelésekor.

Az elmúlt években új építőanyagok, új technológiák felhasználásával épített épületek és építmények esetében a teljes csereköltség kiszámításakor használja az ingatlanobjektumok becsült mérnökének és értékbecslőjének kézikönyvét "Az építési alapköltség kibővített mutatói az UPBS analógjaihoz- 2001" szerkesztette: P.V. Goryachkin és V.S. Baskatov.

Kvantitatív elemzési módszer(költségbecslési módszer) építési becslések szimulációja, míg az értékelés tárgyát új építésűnek tekintjük.

Ez a módszer részletes számítást igényel az új épület elemeinek felállításához kapcsolódó összes költségről, a közvetett költségekről (építési engedélyek, topográfiai felmérés, telekvásárlás, rezsi költségek, beleértve a biztosítást és az adókat, a fejlesztő nyeresége stb.), valamint közvetlen költségek.

Ennek a módszernek az alkalmazásához először össze kell állítani az összes anyag és berendezés mennyiségi listáját, és kiszámítani kell az egyes elemek felszereléséhez szükséges munkaerőt. Ezekhez a költségekhez hozzá kell adni a közvetett és általános költségeket, valamint a fejlesztő nyereségét. A 3. módszer a legpontosabb, de egyben a legidőigényesebb is. Alkalmazása során a kezdő értékbecslők sok hibát követnek el, hiszen elmélyült elméleti felkészültség és jelentős gyakorlati tapasztalat szükséges, ezért célszerű szakképzett becslőket bevonni.

A komponensekre bontás módszere (elemenkénti módszer). A különbség e módszer és az összehasonlító egységmódszer között az, hogy a teljes épület költségét az egyes épületelemek alapjainak, falainak, padlóinak stb. költségeinek összegeként számítják ki. Az egyes komponensek költsége a térfogategység felállításához szükséges közvetlen és közvetett költségek összegéből adódik.

Az értékcsökkenés egy ingatlan értékének különböző okok miatti csökkenése.

Az értékbecslési tevékenységekben az értékcsökkenést tekintik a jelenérték meghatározásának fő tényezőjének, függetlenül annak eredeti tényleges bekerülési értékétől.

A költségszemléletű megközelítés harmadik szakaszában az épületek és építmények halmozott értékcsökkenési leírásának összegét határozzák meg. Az értékeléselméletben a "kopás" kifejezés egy tárgy hasznosságának, következésképpen értékének különböző okokból való elvesztését jelenti. Így halmozott értékcsökkenés alatt az ingatlanok értékének különböző kedvezőtlen tényezők hatására bekövetkező csökkenését értjük. Értékben a halmozott értékcsökkenés az értékelt ingatlan pótlási költsége és piaci ára közötti különbség.

A kopástípusokat a 2. táblázat mutatja be.

2. táblázat – Kopástípusok

Ennek megfelelően a kopás háromféle lehet:

1. Fizikai értékcsökkenés - az objektum értékvesztése vagy csökkenése a tárgy műszaki és működési tulajdonságainak fokozatos elvesztése miatt, amelyeket az építkezés során eredetileg megállapítottak természeti és éghajlati tényezők, valamint emberi tényezők hatására. tevékenység. A fizikai elhasználódás egy ingatlan fizikai tulajdonságainak időbeli változásait tükrözi (például szerkezeti elemek hibáit).

2. A funkcionális amortizáció olyan értékvesztés, amely abból adódik, hogy az objektum nem felel meg a modern szabványoknak: funkcionális hasznossága, építészeti, esztétikai, térrendezési, tervezési megoldásai, élhetősége, biztonsága, kényelme és egyéb funkcionális jellemzői tekintetében.

A funkcionális amortizáció költségkifejezése a reprodukciós költség és a pótlási költség különbözete, mivel ez utóbbi számítása nem tartalmazza a funkcionális értékcsökkenést.

Ezenkívül a funkcionális kopás is eltávolítható és helyrehozhatatlan lehet.

Az eltávolítható funkcionális kopás magában foglalhatja a beépített szekrények, víz- és gázmérők, vízvezeték-szerelvények, padló- és tetőburkolatok helyreállítását.

Kiküszöbölhető értékcsökkenési kritérium - a kiegészítőleg kapott érték meghaladja a helyreállítás költségét;

3. A külső, vagy gazdasági értékcsökkenés az ingatlan értékének csökkenése a külső környezet negatív változása miatt, akár gazdasági, akár politikai, akár egyéb külső tényezők hatására. A külső értékcsökkenés okai: az objektum elhelyezkedése szerinti terület általános gazdasági hanyatlása, a helyi közigazgatás és a szövetségi hatóságok intézkedései az adózás, biztosítás területén, valamint egyéb változások a tőke-, föld- és munkaerőpiacon.

A külső kopás mértékét befolyásoló jelentős tényezők a nem vonzó természeti vagy mesterséges objektumok közelsége: mocsarak, szennyvíztisztító telepek, éttermek, kórházak, iskolák stb.

A külső kopás a legtöbb esetben visszafordíthatatlan.

A külső értékcsökkenés mérésének módszere: bérbeadások elemzése, amikor az ingatlanpiacon két összehasonlítható ingatlan kerül értékesítésre, amelyek közül az egyiken külső hatások miatti értékcsökkenési jelek mutatkoznak. Az árkülönbség alapján következtetést lehet levonni a vizsgált épület külső hatásából eredő kopás mértékére.

A fizikai és funkcionális kopás egyaránt lehet eltávolítható és eltávolíthatatlan, míg a külső hatások kopása a legtöbb esetben eltávolíthatatlan.

A halmozott kopás mértékének meghatározására a következő módszereket alkalmazzák:

Értékesítési összehasonlítási módszer;

Élettartam módszer;

felosztási módszer stb.

Alkalmazáskor értékesítési összehasonlítási módszer: a halmozott értékcsökkenés összegét a pótlási költség és az analóg épületek értékelési időpontban fennálló költsége közötti különbözetként kell meghatározni.

Az értékesítési összehasonlítási módszer műveletsora:

Az értékelthez hasonló tárgyak eladási árának meghatározása;

Az összehasonlítható eladások összértékének megosztása az ingatlan és a föld között;

Egy hasonló ingatlantárgy sokszorosítási költségének kiszámítása;

Az értékcsökkenés mértékének meghatározása úgy, hogy a sokszorosítási költségből levonjuk az ingatlannak tulajdonítható forgalmi érték értékét;

A kopás százalékos kiszámítása;

A piacon uralkodó, az értékelt tárgyhoz hasonlítható átlagos kumulált értékcsökkenés meghatározása a súlyozott átlag kiszámításával.

Élettartamú módszer az épület szemrevételezésén alapul, és az értékbecslő tapasztalatán és megítélésén alapul. A gazdasági élettartam módszer alkalmazásakor a halmozott értékcsökkenést a pótlási költség arányában számítják ki, amelyet az effektív kor és a gazdasági élettartam aránya határoz meg. Ezt a rendelkezést a következő képlet tükrözi:

NI / PSV = EV / SEZH = EV / (EV+OSEZH), (3)

SEZh - az objektum gazdasági élettartamának időtartama.

Az ingatlan gazdasági élettartama (SEZH) az az időtartam, ameddig az ingatlan használható, ezalatt nyereséget termel, a fejlesztések hozzájárulnak az ingatlan értékéhez. Egy tárgy gazdasági élettartama akkor ér véget, ha az elvégzett fejlesztések általános elavultsága miatt nem járulnak hozzá a tárgy értékéhez.

Az effektív életkor (EV) egy becslésen alapuló életkor megjelenésés műszaki állapot, az objektum költségét befolyásoló gazdasági tényezők. A tényleges életkor megfelel az objektum tényleges állapotának, és figyelembe veszi az értékesítés lehetőségét. Ha azután nagyjavítás egy 80 éves téglaház úgy néz ki, mintha 15 éves lenne, akkor a ház tényleges életkora 15 év.

Az épület hátralévő gazdasági élettartama (OSEZH) az értékelés időpontjától az objektum gazdasági élettartamának végéig tartó időszak. A létesítmény felújítása és korszerűsítése meghosszabbítja a fennmaradó gazdasági élettartamot. A beruházási tevékenység változása a gazdaság adott ágazatában jelentősen lerövidítheti egy tárgy gazdasági élettartamát.

Egy tárgy fizikai élettartamának időtartama az az időtartam, amely alatt az épület létezik. A fizikai élet ideje akkor ér véget, amikor a tárgyat lebontják. Attól függően, hogy az épületet hogyan karbantartották, hogy történtek-e javítások, korszerűsítések vagy felújítások, az épület tényleges életkora nagyobb vagy kisebb lehet a fizikai koránál. A kronológiai kor az az időszak, amely az objektum üzembe helyezésének napjától az értékelés időpontjáig eltelt.

A gazdasági élet módosult módja pontosabb, de nem veszi figyelembe a rövid élettartamú elemek kopása miatti értékvesztést, hanem az eltávolítható fizikai és funkcionális kopást. A módszer alkalmazásakor először az összes eltávolítható fizikai és funkcionális kopás költségét határozzák meg, majd ezt az értéket vonják le a pótlási költségből.

Az eltávolítható kopást a megszüntetésének (javítás) költségeivel egyenlőnek, az eltávolíthatatlan kopást pedig az objektum tényleges életkorának a gazdasági élettartamához viszonyított arányával számoljuk, szorozva az új objektum építési költségével, csökkentve az összeggel. eltávolítható kopás:

NI \u003d I eszköz + (EV / SEZH) X (PSV - I eszköz), (4)

ahol NI az ingatlan halmozott értékcsökkenése;

PSV - az objektum sokszorosításának teljes költsége;

EV - az ingatlan tényleges életkora;

SEZh - az objektum gazdasági élettartamának időtartama;

És eszközök - eltávolítható kopás.

Kiemelés módszere külön határozza meg a halmozott értékcsökkenés minden egyes összetevőjének értékét, amelyek magukban foglalják:

javítható fizikai károsodás (halasztott javítás);

helyrehozhatatlan fizikai állapotromlás;

javítható funkcionális kopás;

helyrehozhatatlan funkcionális kopás;

külső (gazdaságos) kopás.

A javítható fizikai kopás a rossz karbantartás miatt következik be (ezért nevezik halasztott javításnak). A tipikus vásárlónak azonnali javítást kell végeznie az épület normál teljesítményének helyreállítása érdekében. A halasztott javítás összegének meghatározása az épület vagy építmény normál üzemi jellemzőinek helyreállításának költsége alapján történik. Ez azt feltételezi, hogy az elemeket új vagy majdnem új állapotba állítják vissza.

A halasztott javítás, mint az új építés költségvesztesége számításának alapja a kár mértéke és mértéke. Ebben az esetben a károsodás mértékének az új elem létrehozásának költségeihez viszonyított százalékos mérése a tényleges károsodási jelek és a vonatkozó szabályozási dokumentumokban található listák összehasonlításával történik.

Amikor a halasztott javításokat a károk megszüntetésére irányuló javítási és építési munkák összegeként határozzuk meg, figyelembe kell venni a munkálatok teljes körét, amelyeket az értékelés időpontjáig be kell fejezni a javítási és építési munkákra vonatkozó jelenlegi becsült szabványok alapján.

A helyrehozhatatlan fizikai kopás és elhasználódás olyan helyzeteknek felel meg, amelyek javítása jelenleg gyakorlatilag lehetetlen vagy gazdaságilag ésszerűtlen. A javíthatatlan fizikai kopás megállapítása a teljes csere vagy csere költsége és a javítható fizikai kopás mértéke közötti különbözet ​​alapján történik. A számítás szempontjából a helyrehozhatatlan fizikai kopással rendelkező szerkezeti elemeket hosszú és rövid élettartamúkra osztjuk.

A hosszú élettartamú elemeknél a várható fennmaradó élettartam egybeesik a teljes épület vagy építmény (alapozás, nem létező falak, alappadlók stb.) fennmaradó gazdasági élettartamával. A rövid élettartamú elemek élettartama alacsonyabb, mint az egész épületé, ezért hasznos élettartamuk alatt időszakonként cserélni kell.

Az épületek és építmények normatív üzemeltetési időszakait a megelőző karbantartás gyakoriságára vonatkozó ajánlásoknak megfelelően fogadják el. A rövid élettartamú elemeknél a kedvezőtlen üzemi körülményektől függően ezek az időszakok akár 30%-kal is csökkenthetők.

A rövid élettartamú elemek helyrehozhatatlan fizikai kopásának mértékét az elem teljes cseréjének vagy cseréjének költsége és az elem javítható fizikai kopásának mértéke közötti különbségként kell meghatározni; megszorozva az elem tényleges életkorának és teljes fizikai élettartamának arányával.

A hosszú élettartamú cikkek javíthatatlan fizikai elhasználódásának értékét a tényleges életkor és a teljes fizikai élettartam arányaként számítják ki, megszorozva a hosszú élettartamú cikkek fennmaradó pótlási vagy pótlási költségével.

A javítható funkcionális kopást a következők okozzák:

elemek hozzáadását igénylő hiányosságok;

elemek cseréjét vagy korszerűsítését igénylő hiányosságok;

"szuperfejlesztések".

Az elemek kiegészítését igénylő hiányosságokat az okozza, hogy a meglévő szerkezetből hiányoznak azok az elemek, amelyek nélkül a szerkezet nem felel meg a modern piaci normáknak. Az elemek kiegészítését igénylő hiányosságok miatti korrigálható funkcionális kopás mennyiségi mérőszáma a szükséges elemek beépítésének értékeléskori költsége és ugyanazon elemek beépítési költsége közötti különbség, ha azokat az objektum építése során végezték el. értékelés.

Az elemek cseréjét vagy korszerűsítését igénylő hiányosságokat az okozza, hogy egy meglévő létesítményben olyan elemek jelennek meg, amelyek még ellátják funkciójukat, de már nem felelnek meg a modern piaci szabványoknak. Az elemek cseréjét vagy korszerűsítését igénylő elemekből adódó javítható funkcionális kopás mértéke a meglévő elemek cseréjének költsége, mínusz a hozzájuk kapcsolódó fizikai kopás, mínusz az anyagok visszaküldésének költsége, plusz a meglévő szétszerelés költsége és plusz az elemek költsége. új elemek telepítése. Ugyanakkor az anyagok visszaküldésének költségét az ártalmatlanítási költség alapján határozzák meg.

A "szuperfejlesztések" a szerkezet olyan jellemzőit és elemeit foglalják magukban, amelyek jelenléte jelenleg nem felel meg a piaci szabványok modern követelményeinek. A „szuperfejlesztések” jelenléte miatti javítható funkcionális kopás mértéke a „szuperfejlesztések” elemeinek aktuális csereköltsége, mínusz az ezekhez kapcsolódó fizikai kopás, plusz a szétszerelés költsége, mínusz az anyagvisszaadási költség, ha van.

Ha a költségmegközelítésben helyettesítési költséget alkalmazunk, akkor a korrigálható funkcionális értékcsökkenés meghatározásakor nincs „szuperfejlesztés”, így nem kell meghatározni a fizikai értékcsökkenés rájuk háruló hányadát. Ugyanakkor számolni kell a "szuperfejlesztések" kijavításának költségeivel is.

A helyrehozhatatlan funkcionális kopást a következők okozzák:

Hiányosságok a csereköltségben nem szereplő tételek miatt, amelyeknek meg kell felelniük a modern szabványoknak;

A pótlási költségbe beszámított pozíciókból adódó hátrányok vagy a hézagoló költségek, amelyek azonban a modern piaci normák szerint nem lehetnek;

- „szuperfejlesztések”.

A tökéletlenségek miatti helyrehozhatatlan funkcionális kopás kiszámítása nem attól függ, hogy a csere vagy a csere költségeit veszik alapul.

A pótlási költségben nem szereplő tételek miatti helyrehozhatatlan funkcionális amortizációt az ezekre a tételekre vonatkozó nettó bevételkiesésként kell értékelni, az épületek aktiválási rátája alapján aktiválva, levonva ezen tételek értékét, ha az új építés költségében szerepeltek.

A pótlási költségbe beszámított, de nem kellene tételek miatti jóvátehetetlen funkcionális amortizációt az aktuális pótlási vagy pótlási költséggel kell mérni, levonva az azokhoz kapcsolódó fizikai kopást, mínusz a jelenléttel járó többletköltségek jelenértékével. ennek a tételnek.

A "szuperfejlesztések" miatti helyrehozhatatlan funkcionális kopás számítási sorrendjét az alapul vett költség típusától függően határozzák meg.

Csereköltség esetén a "szuperfejlesztések" miatti helyrehozhatatlan funkcionális kopást a "szuperfejlesztés" elemeinek pótlási költségeként kell mérni, levonva azok fizikai elhasználódását, plusz a tulajdonost terhelő, a meghibásodás jelenlétével összefüggő költség jelenértékét. "szuperfejlesztések", mínusz a hozzáadott érték. A tulajdonos költségei ugyanakkor tartalmazzák a plusz adókat, biztosítást, fenntartási költségeket, közüzemi számlákat, a hozzáadott értékben pedig a megemelt bérleti díj és a „szuperfejlesztés” meglétével járó egyéb járulékos fizetések.

A pótlási költség nem veszi figyelembe a „szuperfejlesztések” építési költségét, ezért azok fizikai állapotának elhasználódását sem. Figyelembe kell venni azonban olyan tételeket, mint a kiegészítő adók, biztosítás, közüzemi számlák.

A külső (gazdasági) értékcsökkenés mértékének meghatározására két módszert alkalmaznak:

A külső hatásnak tulajdonítható bevételkiesés aktiválásának módja;

Módszer hasonló tárgyak értékesítésének összehasonlítására külső hatásokkal és anélkül.

A bevételkiesés-tőkésítés alkalmazása magában foglalja az összes ingatlan külső hatások miatti bevételkiesésének meghatározását. Az épületnek tulajdonítható veszteséghányad ezután aktiválásra kerül az épületekre vonatkozó aktiválási ráta alkalmazásával.

Az épület vagy építmény felhalmozott értékcsökkenésének teljes összege az összes bontási tétel amortizációs értékeinek összegeként kerül meghatározásra.

A telek költségének becslése.

A földpiac kialakulásával és fejlesztésével összefüggésben aktuálissá válik a telkek piaci értékének felmérése, amelyet az ingatlanértékelés költségszemlélete részeként egyedi értékelés során határoznak meg.

Egyedi elbírálás az érdeklődő (földtulajdonos, potenciális vevő, befektető, hitelező, biztosító stb.) kérésére az adott esetre legoptimálisabb módon történik. Ez a becslés nagyon specifikus, és jelentősen eltérhet a kataszteri értékelés eredményeitől.

Jelenleg a telek egyedi értékelésének eljárását az 1998. július 29-i 135-FZ "Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről" és a "Módszertani ajánlások a telkek piaci értékének meghatározására" című szövetségi törvény szabályozza. , amelyet az Orosz Föderáció Vagyonügyi Minisztériumának 2002. március 6-i 568-r számú rendelete hagyott jóvá.

Az értékelés a módszertani ajánlások szerint az értékelő rendezett (szabályozott) tevékenységeinek összessége, beleértve a kiindulási adatok összegyűjtését és elemzését, a megközelítések és értékelési módszerek teljes készletének alkalmazhatóságát egy adott objektumra, számítások sorozatát. valamint az eredmények vizsgálata egy telek értékének véleményezése céljából.

A földértékelés célja az értékelés tárgyának pénzben kifejezett értékének típusára és értékére vonatkozó következtetés az értékelés időpontjában, a célnak megfelelően. A földértékelés célja bizonyos pénzügyi vagy üzleti tranzakciók lebonyolítása egy telekkel. Az értékelés célja a vevő célja.

A legjellemzőbb esetek, amikor szükség van a föld egyedi értékelésére:

Vétel-eladás, földcsere, adományozás;

Bérbeadó föld átruházása;

Telekértékelés fejlesztési és fejlesztési célból (fejlesztés, korszerűsítés stb.);

A föld értékelése a kimerülő erőforrások felhasználása céljából;

Jelzáloghitelezés - a föld értékelése hitelkötelezettségek fedezeteként való felhasználás céljából;

Biztosítás - a romboló hatástényezők felmérése a föld értékcsökkenésére gyakorolt ​​lehetséges hatásuk szempontjából (terület elárasztása, környezetszennyezés stb.);

Adózás - az ingatlanadó értékének kiszámítása a vonatkozó módszerek és szabványok szerint;

Elkobzás - ebben az esetben mind az elkobzottnak, mind az elkobzónak valós adatokat kell kapnia a föld értékéről tárgyalás vagy bíróság elé terjesztés céljából;

Üzleti értékbecslés - ingatlankomplexum részét képező telek értékelése;

Részesedés - ezt a folyamatot egy telek (vagy annak egy részének) részvényes általi eladásának kell tekinteni;

Összeolvadás, vagyonmegosztás, melynek része az értékelt telek;

Telek hozzájárulása újonnan létrehozott vagy átszervezett vállalkozás jegyzett tőkéjéhez;

Beruházás;

A földhasználati jog bevezetése a vállalkozás jegyzett tőkéjében;

Állami vagy önkormányzati szükségletre történő földkivonás következtében a földhasználóknak okozott kár megállapítása;

Egyéb célok, amelyek nem ütköznek a vonatkozó törvényekkel és rendelkezésekkel.

Ez a lista nem kimerítő, de képet ad a földértékelés eredményeinek jelentős növekedéséről és hatókörük bővüléséről.

A telekértékelés céljától függően az értékbecslő meghatározza a megfelelő értéktípust, és kiválasztja azt az eszközt, amellyel ez az érték megállapításra kerül, vagyis a tárgyértékelés egyik vagy másik megközelítése.

Így a földrészletek egyedi értékelésének módszertani alapja a "Módszertani ajánlások a telkek piaci értékének meghatározásához", amely szerint az értékbecslő köteles a költség-, összehasonlító-, bevételi megközelítést alkalmazni az értékelésnél (illetve az elutasítást indokolni). használni). Mindegyik megközelítésen belül konkrét értékelési módszereket javasolnak.

Az értékesítési összehasonlító módszer, az allokációs módszer és az elosztási módszer összehasonlító megközelítésen alapul.

A jövedelemszemlélet alapja a földbérleti díj aktiválásának módja, a reziduális módszer, a rendeltetésszerű használat módja.

A fejlesztésektől mentes telek értékelése során nem alkalmazzák a költségszemléletet, mivel a telek létrehozásához nem kellett költséget fizetni. De a beépített telek értékelésekor a reziduális módszerben és az allokációs módszerben a költségszemlélet elemeit alkalmazzák.

A felsorolt ​​megközelítések és módszerek mindegyikének megvannak a maga előnyei és hátrányai, hatálya. Ennek vagy annak a módszernek az alkalmazása az értékelés tárgyának sajátosságaitól, a kezdeti információk mennyiségétől és megbízhatóságától, valamint egyéb tényezőktől függ.

Az értékelés összehasonlító megközelítésének módszerei közül a gyakorlatban leggyakrabban az eladások összehasonlításának módszerét alkalmazzák: (a földpiac alakulásának függvényében). Ennek a módszernek az alkalmazása esetén az értékbecslő először azonosítja a vizsgált ingatlanhoz hasonló tényleges földterület-eladásokat egy sor mutató alapján, beleértve a műhelyhasználatot, összegyűjti a szükséges összehasonlító információkat a kiválasztott analógokhoz (eladási ár). , bérleti érték stb.). A tranzakciós információkat ezután felülvizsgálják az értékelési folyamatban való felhasználás céljából, hogy megbizonyosodjanak arról, hogy pontosak és ésszerűek. Végül korrekciós tényezőket vezetnek be az analóg tárgyak áraiba, figyelembe véve az értékelés tárgya és az egyes összehasonlítható tárgyak közötti különbségeket.

Amint azt a gyakorlat mutatja, az értékesítési összehasonlítási módszer nem ad kielégítő eredményeket magas inflációs ráták mellett, a hasonló ingatlanok piaci értékesítésére vonatkozó adatok hiánya vagy azok alacsony megbízhatósága, valamint a gazdasági feltételek éles változásai esetén.

A kiosztási módszert a beépített földterület tanulóinak értékelése során alkalmazzák. Egy földterület piaci értékét úgy határozzák meg, hogy egyetlen ingatlan forgalmi értékéből levonják az újratermelés vagy a meglévő földjavítások pótlásának költségét. Ugyanakkor egyetlen ingatlan piaci értékét az értékesítési összehasonlítás módszere határozza meg.

Az elosztási módszer az egyensúly vagy hozzájárulás elvén alapul, amely kimondja, hogy minden ingatlantípus esetében normális arány van a telek és az épületek értéke között. A beépített telkek értékelésénél használják. A telek forgalmi értékét úgy határozzák meg, hogy egyetlen ingó tárgy (BON) forgalmi értékét megszorozzák a telek BON piaci értékében való legvalószínűbb részesedésével. A kötvények piaci értékét ugyanakkor az eladások összehasonlításának módszere határozza meg. Ez a módszer nem adja meg a piaci érték pontos értékét, de hozzávetőleges értékelésre használható, ha nincs információ az üres területek eladásáról. A módszer alkalmazásához megbízható statisztikákra van szükség a helyi piacon egy adott típusú ingatlan esetében a földterület és a fejlesztések arányos arányáról. Ezért ha nincs elegendő összehasonlítható eladás abban a régióban, ahol az ingatlan található, akkor érdemes hasonló régiókat keresni, és ezekben a régiókban meghatározni a telek értéke és az ingatlan összértéke közötti jellemző arányokat, majd ezt alkalmazni. arányt a telkek értékesítésének elemzésekor, amely a vizsgált régióban való összehasonlítás tárgyaként szolgál.

A földbérleti díj tőkésítésének módja az elvárás elvén alapul, amely szerint az ingatlan értékét a tulajdonos jövőbeni hasznának értéke határozza meg. A telek értékének ezzel a módszerrel történő értékelése a telek használatából származó pénzbeli bevételt a kapitalizációs együttható segítségével a jelenlegi értékre váltja át. A tőkésítési mutatót (ráta) a nettó működési bevételre vonatkozó piaci adatok és számos hasonló földterület értéke alapján határozzák meg.

A telek (R föld) költségét a következő képlet határozza meg:

P föld \u003d CHOD föld / KK föld, (5)

ahol CHOD föld - az év nettó működési bevétele a földterületről;

KK föld - a föld kapitalizációjának együtthatója (ráta).

A gyakorlatban a maradványmódszert használják egy telek értékének becslésére olyan esetekben, amikor ismert a fejlesztések költsége, valamint a földterület és a fejlesztések bizonyos mértékű jövedelmezőségére vonatkozó követelmények.

A földre vonatkozó maradék technika két megközelítés alkalmazásán alapul - költséges és jövedelmező. A földre vonatkozó reziduális technika lényege, hogy a földhöz jutó bevételt úgy aktiválják, hogy a rajta épített ingatlan értéke ismert. A maradványtechnika telekre történő alkalmazása feltételezi, hogy egy épület (építmény) költsége meglehetősen pontosan meghatározható.

A beépített és beépítetlen területek értékelésére a rendeltetésszerű használat módszerét alkalmazzuk. A módszer alkalmazásának feltétele a telek bevételt termelő hasznosításának lehetősége.

A módszer a következő műveletsorokat tartalmazza:

A telek használatához szükséges kiadások összegének és időszerkezetének meghatározása a leghatékonyabb felhasználási lehetőség szerint (például a telek fejlesztésének költsége vagy a telek különálló felosztásának költsége) olyan alkatrészek, amelyek formájukban, típusukban és felhasználási jellegükben különböznek egymástól);

A leghatékonyabb földhasználatból származó jövedelem összegének és időszerkezetének meghatározása;

A földterület leghatékonyabb használatából származó bevételhez szükséges működési költségek összegének és időszerkezetének meghatározása;

A diszkontráta értékének meghatározása, amely megfelel a vizsgált földterületbe történő tőkebefektetés kockázati szintjének;

Egy telek költségének kiszámítása a telekhasználattal kapcsolatos összes bevétel és kiadás diszkontálásával.

A költségalapú megközelítés előnyei:

1. Új objektumok értékelésekor a költségszemlélet a legmegbízhatóbb.

2. Ez a megközelítés megfelelő vagy az egyetlen lehetséges a következő esetekben:

Új építés költségeinek megvalósíthatósági tanulmánya;

A meglévő létesítmény frissítésének szükségességének indoklása;

Speciális célú épületek értékelése;

A piac "passzív" szektoraiban lévő objektumok értékelése során;

Földhasználati hatékonyság elemzése;

Tárgybiztosítási problémák megoldása;

Adózási problémák megoldása;

Az egyéb módszerekkel megszerzett ingatlan értékének egyeztetésekor.

A költséges megközelítés hátrányai:

1. A költségek nem mindig egyenértékűek a piaci értékkel.

2. A pontosabb értékelési eredmény elérésére tett kísérletek a munkaerőköltségek gyors növekedésével járnak.

3. Az értékelt ingatlan megszerzésének költségei és pontosan ugyanazon tárgy új építésének költségei közötti eltérés, mert a felhalmozott értékcsökkenést az értékelési folyamat során levonják az építési költségből.

4. A régi épületek újratermelési költségeinek problémás számítása.

5. A régi épületek és építmények felhalmozott elhasználódásának mértékének meghatározásának nehézségei.

6. A telek épületektől elkülönített értékelése.

7. Az oroszországi telkek problémás értékelése.