Назначение объекта незавершенного строительства. Что такое объект незавершенного строительства. Оформление права собственности

Ну здесь Вы явно погорячились. Если уж взялись за тех планы, то и исполняйте ТРЕБОВАНИЯ к ТЕХНИЧЕСКИМ ПЛАНАМ. Например п.50 Приказа МЭР №52 от 10.02.2012. Там явно определено КАК рассчитывать степень готовности в случае отсутствия ее (готовности) в документах-основаниях. По поводу не замарачиваться на счет степени готовности, я полностью согласен с Кос. Если Вы начнете "замарачиваться", то, по Вашей же логике, необходимо будет выполнить условие п.12, вышеупомянутого приказа - "Если при подготовки технического плана использовались иные документы, предусмотренные федеральными законами, их копии также включаются в состав Приложения." Вот и включайте Таблицы УПВС и другие нормативные документы, которыми пользовались при расчете степени готовности ОНС.(А Вам это надо?) Ну а если более детально рассмотреть п.12 приказа, то ключевая фраза - "При этом факт существования объекта незавершенного строительства подтверждается кадастровым инженером по результатам натурного обследования..." Все, и никого, по сути, не интересует степень его готовности, главное ОНС есть, ставь на учет, регистрируй и плати налоги . Скажу больше, что никто и проверять не будет, в силу того, что на КП такие функции не возложены.
А вообще то не стоит путать тех.инвентаризацию с кадастровым учетом, а то можно в такие дебри залесть...

Нажмите, чтобы раскрыть...

50. В строке "9" графы "3" таблицы "Характеристики объекта незавершенного строительства" указываются сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства с учетом сведений, содержащихся в документах, указанных в пункте 12 настоящих Требований.
При отсутствии в документах, на основании которых подготавливался технический план, сведений о степени готовности объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершенного строительства определяется кадастровым инженером по одному из следующих правил:
1) в соответствии со сметой на строительство по формуле:
Степень = 100 х Объем выполненных работ / Стоимость строительства,
где
Степень - степень готовности объекта незавершенного строительства (%);
Объем выполненных работ - стоимость фактически выполненных работ (руб.);
Стоимость строительства - стоимость строительства в соответствии со сметой на строительство объекта (руб.).

Вопрос конечно дискуссионный.....может быть КИ известны стоимостные показатели по пп.1 п.50 приказа....милости просим...посчитает...ибо операции с дробям и пока еще помним. В противном случае см пп.2 п.50, а там, как мы видим, "значение удельного веса конструктивного элемента в объекте". И никакого другого документа, регламентирующего эти веса по типам объектов, кроме УПВС НЕТ! (если есть подскажите...буду очень признателен). Или интуитивно (по наитию) вы сможете определить процент готовности незавершенного строительством крупного предприятия пищевой промышленности с парой десятков зданий и цехов в разной степени готовности (краски сгущаю сознательно). Что касается п.12 согласен, но включение в состав приложения таблицы УПВС не считаю решающим событием в объеме работ по составлению ТП. Кроме того не забутте про КОАП...ст.14.35 п.4. Так что лично я предпочитаю "заморачиваться".....хотя это дело сугубо личное. Что касается про божий дар и яишницу, то взявшись за изготовление ТП, мы -КИ, волей или неволей должны ориентироваться в вопросаз инвентаризации, ну...хотя бы в общих чертах

Гражданское законодательство позволяет регистрировать права не только на готовую недвижимость, но и на объекты незавершенного строительства (ОНС). Для этого указанный объект должен быть поставлен на кадастровый учет в службе Росреестра, а правила этой процедуры регламентированы Федеральным законом от 13.07.2015 № .

Если разрешение на строительство и правоустанавливающие документы на землю собственник возводимого объекта оформляет самостоятельно, то изготовление технического плана на ОНС входит в компетенцию профессионального специалиста – кадастрового инженера. Обязательным условием при составлении техплана на ОНС является указание степени готовности здания, для этого используются расчетные формулы по Приказу Минэкономразвития РФ № .

Алгоритм действий для постановки ОНС на кадастровый учет выглядит следующим образом:

• подготовка правоустанавливающих документов на земельный участок и разрешения на строительство объекта;
• выбор кадастрового инженера и заключение с ним договора подряда на изготовление технического плана;
• проведение обследования объекта, расчетов и изменений;
• отражение характеристик объекта незавершенного строительства в техническом плане;
• направление технического плана в службу Росреестра для учетных действий;
• получение выписки из госреестра с указанием объекта.

Ключевое значение для кадастрового учета будут иметь сведения технического плана. От правильности проведенных измерений зависит положительный результат при обращении в .

Комментарий специалиста . Документом, подтверждающим прохождение процедуры кадастрового учета и регистрации права собственности, является выписка из . С января 2017 года указанная выписка является единственным правоустанавливающим документом на любой объект недвижимости, а свидетельство о праве и утратили юридическую силу. Более подробную информацию можно получить у наших специалистов, позвонив по одному из наших телефонных номеров.

Необходимые документы

Перечень документов, которые необходимы для кадастрового учета объекта незавершенного строительства, регламентирован статьями 14 и 40 Федерального закона № . Исходя из анализа указанных норм, кадастровый учет будет проводиться на основании следующих документов:

• на ОНС;
• разрешение на строительство объекта;
• правоустанавливающие документы за земельный участок, на котором возводится объект.

Если земельный участок ранее не был поставлен на учет в Росреестре, а права на него не были зарегистрированы в , допускается одновременное совершение учетных и регистрационных действий на землю и объект незавершенного строительства.

Постановка объекта незавершенного строительства на кадастровый учет возможно только при подтверждении законности владения земельным участком. Возведение нового объекта возможно на участке, принадлежащем на праве собственности или на условиях временного пользования (например, аренды). Таким образом, правоустанавливающим документом могут выступать:

• , подтверждающая право собственности на землю;
• арендный договор и , содержащая сведения о долгосрочной аренде земли;
• распорядительный акт местных властей о выделении земли под застройку.

Если собственность на участок была оформлена до июля 2016 года, у правообладателя на руках должно быть свидетельство о праве (с июля 2016 года вместо свидетельства стала выдаваться выписка из ).

Если земля ранее не была поставлена на кадастровый учет (например, при выделении участка до 2013 года), эта процедура будет проводиться одновременно в отношении двух объектов – земельный участок и объект незавершенного строительства. После завершения учетных и регистрационных действий будут выданы выписки на землю и ОНС.

Комментарий специалиста . Если у заявителя имеется свидетельство о праве, выданное до июля 2016 года, обменивать его на не нужно. При совершении любой сделки с земельным объектом вместо свидетельства будет выдана выписка из (например, если арендованный участок будет оформлен в собственность застройщика) .

Выписка на земельный участок

Если участок после 2013 года проходил процедуру кадастрового учета, сведения о нем уже внесены в . При проведении учетных действий в отношении ОНС будет необходимо получить актуальную на земельный участок. Сделать это можно следующими способами:

• подать запрос в письменной форме в службу Росреестра;
• обратиться с запросом через систему МФЦ;
• оформить запрос в электронной форме через портал госуслуг.

Как определяется процент готовности здания?

При заполнении сведений о характеристиках объекта незавершенного строительства инженер обязан указать степень его готовности. Для этого проводится фактическое обследование объекта, а также учитывается содержание проектной документации и разрешения на строительство (п. 20 Приказа № ).

Степень готовности указывается в виде процентного отношения (например, 50%). Для определения степени готовности объекта Приказом № определены две формулы:

Для второй методики используются показатели удельного веса конструктивных элементов. Например, для одноэтажного кирпичного здания удельный вес фундамента составит 18%, стен и перегородок – 19%, а перекрытий – 7%.

Итоговый показатель степени готовности инженер указывает в техническом плане. Законодательные акты не содержат требования о минимально необходимой степени готовности объекта для проведения кадастрового учета.

Основными характеристиками любого объекта недвижимости являются характерные точки его границ или контура, которые описываются в текстовой части и отображаются в графическом блоке техплана. Определение координат характерных точек контура позволит зафиксировать местоположение ОНС на земельном участке.

Для определения координат кадастровый инженер используется проектную документацию, документы на земельный участок, а также проводит обследование объекта в натуре. Приказом № предусмотрены следующие способы определения координат — геодезический, картометрический, фотограмметрический метод, а также метод спутниковых геодезических измерений. Использование спутникового геодезического метода позволяет получить максимально точные сведения о координатах, а допустимая погрешность будет указана в содержании технического плана.

При заполнении блока сведений о проведенных измерениях, кадастровый инженер указывает на один или несколько методов координирования здания, данные об использованном оборудовании, а также информацию о поверке приборов. Если учтенный объект впоследствии будет достраиваться, его уточненные характеристики будут определены при последующих кадастровых работах с оформление нового технического плана.

Образец технического плана ОНС

Типовая форма технического плана на объекты капитального строительства, а также порядок ее заполнения, зафиксированы в Приказе № . На нашем сайте вы можете скачать ОНС с учетом изменений в законодательстве 2017 года.

Предпросмотр:

Сложности в учете ОНС

При оформлении технического плана и проведении кадастрового учета ОНС могут возникать следующие наиболее распространенные проблемы:

• определение степени готовности объекта носит оценочный характер, поскольку зависит не только от нормативных показателей удельного веса конструктивных элементов, но и иных показателей – тип возводимого объекта, материалы для строительства отдельных элементов или целого объекта, сметы запланированных работ и т.д.;
• если при оформлении технического плана инженер установил отклонение от проектной документации, он обязан отразить этот факт в разделе «Заключение…»;
• если кадастровые работы в отношении земли были проведены с нарушением нормативных актов, при оформлении технического плана может устанавливаться выход ОНС за пределы границ участка;
• если кадастровый учет проводится в отношении ОНС, возведенного задолго до 2013 года, может возникнуть проблема с отсутствием проектной документации и истечением срока разрешения на строительство.

Большинство перечисленных проблем устраняются в ходе подготовки технического плана. В частности, для составления техплана на объект незавершенного строительства, построенный до 2013 года, могут использоваться результаты работ органов , техническая документация застройщика и т.д. Для устранения проблемы с выходом объекта за пределы границ участка, кадастровый инженер оформит обновленный межевой план.

Незавершенное строительство - важный экономический показатель, который следует выделять на фоне прочих аналогичных. Все дело в схожести названия и достаточно различных определениях. К примеру, максимально похожий термин (незавершенное строительное производство) обозначает стоимость выполненных монтажных и строительных мероприятий, которые, в свою очередь, не могут приниматься и оплачиваться непосредственно заказчиком. Согласитесь, разница достаточно существенная.

Незавершенное строительство уменьшается в результате ликвидации величины и количества всевозможных промежуточных платежей. Кроме того, оказывает значительное влияние на вышеупомянутый параметр степень перехода объекта в фазу взаимных расчетов между заказчиком и исполнителем.

С другой стороны, сокращение величины параметра "незавершенное строительство" влечет за собой увеличение вышеупомянутого показателя, такого как незавершенное строительное производство. Таким образом, вычисляя один критерий, можно наблюдать за изменением в поведении другого.

Определение данного термина является достаточно простым, однако состоит из множества групп и разновидностей. Например, к данному понятию можно отнести любой предмет договора строительного подряда, который находится в непосредственной зависимости от множества причин. Подобными основаниями может считаться как отсутствие на балансе заказчика достаточной суммы денежных средств, так и недостаточная оснащенность строительными материалами. В результате вышеперечисленных факторов объект строительства консервируется и на некоторое неопределенное время остается на стадии незавершенного формирования. Если говорить буквально, то к подобному термину можно отнести любые строения, сооружения и здания, возведение и обустройство которых было не закончено. Исключением из названного правила становятся всевозможные временные сооружения, такие как навесы, постройки и различные другие подобные павильоны.

Объект незавершенного строительства

Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Из данной нормы можно сделать один основной вывод: согласно действующему гражданскому законодательству, объекты незавершенного строительства признаются недвижимостью.

Согласно Градостроительного кодекса РФ, то исходя из толкования его ст. 1 объектом незавершенного строительства признаются такие объекты капитального строительства, как здания, строения, сооружения, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Следует отметить, что указанное определение является крайне некорректным с точки зрения его функциональности. Рассматривая объект незавершенного строительства через объект капитального строительства, законодатель не уточняет, что является таким объектом капитального строительства.

Попытки раскрыть понятие объекта строительства были предприняты в Инструкции о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству. Согласно п. 2.4 Инструкции, объектом строительства является каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем и т. д.), на строительство, реконструкцию, расширение или техническое перевооружение которого должен быть составлен отдельный проект и смета.

Исходя из доктринального толкования определения, можно сделать вывод, что термин «объект строительства» является основополагающим и применяется как к объектам завершенного, так и незавершенного строительства.

Таким образом, единое понятие, которое позволило бы выделить объект незавершенного строительства среди других объектов в действующем законодательстве, отсутствует.

Обращение к судебной практике позволяет констатировать, что судам при рассмотрении конкретных споров приходится неоднократно обращаться к правовому режиму объектов незавершенного строительства. В информационном письме Президиума ВАС РФ № 21 при разрешении спора установлено, что на земельном участке «возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости». Как следует из изложенного, при определении статуса спорного объекта суд руководствуется не наличием государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а объективными физическими свойствами объекта, изложенными в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Согласно Определению Высшего арбитражного суда РФ № 8985/08 «объектом незавершенного строительства может являться как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта… Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства».

Таким образом, в судебной практике наблюдается разброс мнений в разрешении вопроса о понятии объекта незавершенного строительства и, соответственно, выделяются различные его признаки.

Если же обратиться к научной литературе, то можно отметить, что понятие объекта незавершенного строительства является дискуссионным, ученые до сих пор не пришли к единому мнению о его определении. Р.А. Валеев, считает, что «объект незавершенного строительства - это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке». Полагаем, что изложенная позиция нуждается в дополнении и уточнении. Прежде всего, приравнивать объект незавершенного строительства, который нельзя использовать по назначению и который не имеет конструктивной целостности, к уже построенному и введенному в эксплуатацию зданию, является нелогичным.

В указанном определении также не учтено то обстоятельство, что строительство на объекте может быть прекращено либо законсервировано. Зачастую случаются ситуации, когда в силу различных причин строительство на объекте не ведется. Согласно предоставленному определению, такой объект не будет являться объектом незавершенного строительства. Совокупностью строительных материалов этот объект также являться уже не будет, так как часть из материалов в процессе строительной деятельности потеряет свои свойства, а некоторые и вовсе исчезнут.

Таким образом, предложенное Р.А. Валеевым определение является несодержательным, так как не включает в себя всех необходимых признаков, характеризующих объект незавершенного строительства. Указание на два признака (создаваемое или реконструируемое здание и отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) является недостаточным.

Другой позиции придерживается Д.Ю. Патютко, который вообще не признает объект незавершенного строительства недвижимым имуществом, в силу того, что оно находится в процессе его создания. С такой позицией можно поспорить.

Следует признать, что поскольку объект незавершенного строительства фактически неразделим с земельным участком, на котором находится, и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, то есть попадает под определение ст. 130 ГК РФ, постольку отнесение такого объекта к движимому имуществу выглядит несколько абсурдным.

Согласно ст. 219 ГК РФ, государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество. Объект незавершенного строительства попадает под категорию «вновь создаваемого имущества». В этой связи объект незавершенного строительства вполне обоснованно можно рассматривать как недвижимое имущество.

Д.Ю. Патютко, не признавая объект незавершенного строительства недвижимостью, определяет его как «вид имущественного комплекса, который возникает в процессе создания (реконструкции) здания или сооружения…».

Определение объекта незавершенного строительства через имущественный комплекс представляет собой новый взгляд. Однако признавать такой объект в виде комплексного института, включающего в себя не только имущество, но и вещи, и права на них, в обход общепризнанного классического деления вещей на движимые и недвижимые, является не вполне обоснованным.

Более того, по существу в указанном определении не выявлены какие-либо признаки объекта, кроме как имущественного комплекса и простого перечисления того, что в него входит. Автор также не учитывает, что строительство на объекте может быть приостановлено и законсервировано.

Однако такой признак выделяет Д.С. Некрестьянов в своем определении, согласно которому под объектами незавершенного строительства понимает «объекты недвижимого имущества вне зависимости от степени готовности, не принятые в эксплуатацию, строительство которых ведется, приостановлено, законсервировано или прекращено». Однако и оно не является достаточно полным. Например, не учитывается такой признак объекта незавершенного строительства, как индивидуальная определенность. Любой объект недвижимости всегда уникален и незаменим.

На основании изложенного, необходимо выделить те признаки объекта незавершенного строительства, которые необходимо учитывать при его определении:

1. наличие прочной связи с землей объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
2. индивидуальная определенность объекта;
3. процесс строительства данного объекта должен быть приостановлен, законсервирован или окончательно прекращен.

Таким образом, наиболее оптимальным представляется вариант, согласно которому объект незавершенного строительства - это индивидуально определенный объект недвижимости, на котором приостановлены, законсервированы, прекращены либо ведутся строительные работы, направленные на сдачу его в эксплуатацию с целью дальнейшего использования по назначению.

Данное определение представляет собой комплексное соединение признаков объекта незавершенного строительства, выделяемых в научной литературе, а также включение в него ранее не рассматриваемого признака объекта - индивидуальная определенность.

Собственность незавершенное строительство

Данная дискуссия разрешилась лишь в связи с внесением изменений в ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), согласно которым объекты, не завершенные строительством, были включены в перечень недвижимых вещей. Несмотря на это, на сегодняшний день понятие «объект незавершенного строительства» содержится лишь в Градостроительном кодексе РФ и отождествляется с понятием «объект капитального строительства» - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Но, на наш взгляд, данное определение не отражает всех существенных признаков, характеризующих этот объект, в связи с чем неразрешенным остается вопрос и о моменте возникновения такого объекта.

Существуют различные точки зрения на то, с каким юридическим фактом следует связывать момент возникновения объекта незавершенного строительства. Согласно одной из них таким фактом следует считать получение разрешения на строительство и прав на земельный участок. На наш взгляд, данная позиция представляется неверной, поскольку такой юридический факт порождает лишь права на строительство объекта, без которых он считался бы самовольной постройкой, но не сам объект.

Наиболее широкое распространение получила точка зрения о том, что юридическим фактом, с которым следует связывать момент возникновения, а, следовательно, и первоначальную государственную регистрацию объекта незавершенного строительства, является прекращение договора подряда в отношении этого объекта. Данную позицию поддерживают ряд авторов, таких как Е.А. Суханов, Г.С. Мостов, а также судебная практика.

Как следует из Постановления Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу». Таким образом, необходимым условием того, чтобы объект незавершенного строительства был признан объектом недвижимости, а также для регистрации права собственности на такой объект, по мнению ВАС РФ, является факт прекращения договора строительного подряда в отношении данного объекта.

При этом ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на основании содержания которой Пленум ВАС сделал этот вывод, была существенно изменена Федеральным законом № 196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Новая редакция закона больше не обусловливает государственную регистрацию права собственности на объекты, незавершенные строительством, необходимостью совершения сделки с такими объектами, а также приводит закрытый перечень документов, необходимых для регистрации объектов незавершенных строительством, в связи с чем возникает вопрос об актуальности и обоснованности применения положений п. 16 Постановления Пленума ВАС № 8, касающихся необходимости расторжения договора строительного подряда. Несмотря на это, ВАС РФ и ныне руководствуется указанным выше Постановлением Пленума.

В свою очередь, Д.И. Ильин полагает, что «требование регистрирующих органов (при государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства и сделок с ними) о необходимости предоставления доказательств расторжения (прекращения) договоров строительного подряда в отношении объектов незавершенного строительства должно быть отменено». Данное мнение, на наш взгляд, является не безосновательным, а постановка момента возникновения объекта незавершенного строительства в зависимость от прекращения договора строительного подряда представляется неверной. В свою очередь, на местном уровне вопрос, связанный с моментом, возникновения объекта незавершенного строительства, четко урегулирован, что отражено в п. 2 Приложения к Постановлению главы администрации города Краснодара № 591 «Об утверждении Положения о порядке отчуждения и регистрации незавершенных строительством объектов нежилого фонда» в соответствии с которым незавершенным строительством признается строящийся объект нежилого фонда с готовностью более 30% от утвержденного проекта, расположенный на земельном участке, владение которым подтверждено правоустанавливающими документами. Следовательно, момент возникновения объекта незавершенного строительством ставится в зависимость от степени его готовности.

Таким образом, на наш взгляд, критерий степени готовности объекта незавершенного строительства носит лишь описательный характер и не влияет на момент его возникновения.

В рамках данной проблематики необходимо также рассмотреть значение такого юридического факта, как государственная регистрация объекта незавершенного строительства. Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа № А56-7717/04 было отмечено, что незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном п. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Данную позицию, по нашему мнению, нельзя признать обоснованной. Во-первых, следует отличать существование права на объект и существование самого объекта. Действительно, ст. 131 ГК РФ предусматривает возможность наряду с государственной регистрацией осуществления специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества. Тем не менее, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает обязательность регистрации прав на объект незавершенного строительства, но не регистрации самого объекта. Во-вторых, анализируя данный подход, можно сделать вывод о том, что до государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства его просто не существует, то есть, фактически нет объекта, подлежащего государственной регистрации. Таким образом, государственная регистрация является лишь правообразующим элементом по отношению к объекту незавершенного строительства, но не является юридическим фактом, с которым следует связывать момент его возникновения.

Наиболее обоснованной и аргументированной, на наш взгляд, является позиция, в соответствии с которой моментом возникновения объекта незавершенного строительства следует считать момент приобретения этим объектом свойств недвижимой вещи. Данный подход поддерживается М.И. Брагинским, который справедливо отметил: «...при всей несомненной специфике правового режима третьего вида объектов строительства это, прежде всего, не должно было бы служить основанием для непризнания соответствующих объектов недвижимостью. Решающее значение имеет то, что не сданный заказчику объект, не отличаясь этим от сданного, прочно связан с землей».

Необходимо отметить, что при приобретении объектом свойств недвижимой вещи возникает новый самостоятельный и целостный объект права. Кроме того, данный подход полностью отражает позицию законодателя в части включения объектов незавершенного строительства в перечень недвижимого имущества.

В рамках заявленной темы следует рассмотреть вопрос о порядке регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется в административном порядке (регистрирующим органом) на основании документов, перечень которых указан в п. 3, 4 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Помимо административного порядка регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства существует также возможность признания права собственности на такие объекты в судебном порядке, в связи с чем необходимо проанализировать процессуальные особенности рассмотрения судами дел о признании права собственности на объекты незавершенного строительства.

В первую очередь следует обратить внимание на подведомственность и подсудность данной категории дел. Дела о признании права собственности на объекты незавершенного строительства подведомственны судам общей юрисдикции и арбитражным судам в зависимости от характера спора и субъектного состава участников этого спора.

Характер спора, разрешение которого отнесено к подведомственности арбитражных судов, определен законодателем как «экономический». Это спор, возникший в связи с осуществлением предпринимательской деятельности (ч. 1 ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ)).

Субъекты споров, разрешение которых отнесено к подведомственности арбитражных судов и, следовательно, исключены из подведомственности судов общей юрисдикции, содержатся в ч. 2, 5 ст. 27 АПК РФ.

Оба критерия, по которым проводится разграничение компетенции между судами общей юрисдикции и арбитражными судами и определяется подведомственность дел последним, должны учитываться в совокупности. При отсутствии любого их них дело подлежит разрешению в судах общей юрисдикции, если только специальными нормами оно не отнесено к подведомственности арбитражных судов.

В случае если дела подведомственны суду общей юрисдикции, подсудность дел определяется по правилам Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ). Полномочия мирового судьи по рассмотрению имущественных споров ограничены ценой иска в сто тысяч рублей.

Если цена иска превышает указанную законом сумму, судья возвращает исковое заявление в связи с неподсудностью, дела данному суду (п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ). Следовательно, при вышеназванных условиях по правилам ст. 24 ГПК РФ дела о признании права собственности на объект незавершенного строительства становятся подсудными районному суду.

В случае если дела подведомственны арбитражным судам, их рассмотрение в первой инстанции подсудно арбитражным судам республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов (п. 1 ст. 34 АПК РФ). Дела о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, подведомственные как судам общей юрисдикции, так и арбитражным судам, рассматриваются в порядке искового производства.

Закон предоставляет широкую возможность обращения в суд заинтересованным лицам (гражданам и организациям) в случае нарушения их прав и свобод.

Наличие или отсутствие права на предъявление иска проверяется при принятии искового заявления. По смыслу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Заинтересованными лицами в рассматриваемой категории дел являются участники отношений, в результате которых возникает объект незавершенного строительства.

Вопрос о том, кто именно из участников отношений (подрядчик, заказчик, инвестор) имеет право на признание права собственности на этот объект, представляет определенные сложности.

Одним из участников таких отношений является подрядчик. Однако его право на признание права собственности на объект незавершенного строительства носит противоречивый характер. Так, например, в Законе РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» указывается, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом). А согласно п. 1 ст. 2 указанного выше закона субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица (банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи) и другие участники инвестиционного процесса. Таким образом, согласно Закону РСФСР до момента передачи объекта недвижимости заказчику право долевой собственности возникает и у подрядчика. В свою очередь, на основании п. 1 ст. 705 ГК РФ подрядчик несет риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком. Если бы подрядчик был «потенциальным собственником», то не было бы необходимости специально переносить на него риск случайной гибели. Также неправомерным было бы требование заказчика к подрядчику, в случае прекращения договора до его исполнения, передать ему результат незавершенной работы (ст. 729 ГК РФ). Таким образом, на наш взгляд, неправомерно признавать подрядчика собственником объекта незавершенного строительства в целом либо его части, за исключением случаев, когда подрядчик также является и инвестором. Относительно вопроса о том, кто может признать право собственности на объекты незавершенного строительства после оплаты выполненной работы инвестором, следует согласиться с мнением С.П. Гришаева: «...можно прийти к выводу о том, что собственником становится сам инвестор».

По данной категории дел доказательствами являются документы, перечисленные в ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (документы, подтверждающие право собственности или иное право на земельный участок, разрешения на строительство, проектная документация и документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства), а также другие договоры, объектом которых является объект незавершенного строительства.

Что касается решения судов по данной категории дел, суд в случае признания права собственности на объект незавершенного строительства своим решением обязывает регистрирующий орган зарегистрировать такой объект.

Порядок апелляционного и кассационного обжалования решений судов по делам о признании права собственности на объект незавершенного строительства, подведомственным судам общей юрисдикции и арбитражным судам, определяется по правилам гл. 39, 40 ГПК РФ и 34, 35 АПК РФ соответственно.

Подводя итоги, следует отметить то, что в правовых нормах, регулирующих отношения, связанные с объектом незавершенного строительства, усматривается ряд противоречий. В связи с этим существует возможность для широкого толкования законодательства в этой части, а, следовательно, и злоупотреблений со стороны заинтересованных лиц. Следует согласиться с мнением Р.А. Валеева: «...обилие формулировок при отсутствии единого понимания данного объекта порождает проблемы в правоприменительной практике. Сложившийся пробел способствует упрощенному обороту объекта незавершенного строительства. Например, путем признания таковым вырытого котлована под фундамент лицо приобретает права на интересующий его земельный участок».

Объект незавершенного строительства является особым видом недвижимого имущества, поэтому необходима более детальная регламентация отношений, связанных с такими объектами. Таким образом, по нашему мнению, первоочередной задачей для устранения пробелов в законодательстве и единства судебной практики является законодательное закрепление путем включения в соответствующие статьи ГК РФ, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и иных нормативно-правовых актов содержания термина «объект незавершенного строительства», отражающего все существенные признаки данной категории.

Участок с незавершенным строительством

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Другими словами объект должен иметь капитальный фундамент.

Строящийся объект не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. Иначе согласно ст. 740 ГК РФ у подрядчика сохраняется право на продолжение работ и, следовательно, объект не будет свободен от прав третьих лиц. Согласно ст. 130 и 219 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на незавершенное строительство возникают с момента государственной регистрации. Для этого требуются разрешение на строительство, проект, описание объекта и документы, подтверждающие права на земельный участок.

Соблюдение вышеперечисленных условий дает владельцу “незавершенки” все основания для оформления право собственности на объект. Следует иметь ввиду, что до регистрации права собственности, все сделки связанные с объектом будут считаться недействительными.

Еще один важный момент – правильное оформление прав на земельный участок под "недостроем". Согласно ст. 222 ГК РФ недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, признается самовольной постройкой. Приобрести право собственности на такую постройку и распоряжаться ею нельзя. Самовольная постройка подлежит сносу, за исключением тех случаев, когда право собственности на земельный участок оформлено должным образом.

Для оформления незавершенного строительства необходимо собрать следующие документы:

Заявление о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;
- документ, удостоверяющий личность;
- квитанция об уплате госпошлины;
- свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор на его аренду;
- разрешение органов исполнительной власти на осуществление строительства на данном земельном участке, выданное в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ;
- описание объекта незавершенного строительства, изготовленное в БТИ. Все документы нужно сдать в регистрационную палату.

Согласно ст. 130 ГК РФ объекты "незавершенки" относятся к недвижимому имуществу. Поэтому сделки купли-продажи объекта незавершенного строительства не слишком отличаются от аналогичных сделок любой другой недвижимости.

При совершении такой сделки покупателю стоит обратить внимание на следующие документы:

Документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства;
- решение органов власти о предоставлении земельного участка под строительство данного объекта;
- план объекта незавершенного строительства;
- проектно-техническую, проектно-сметную документацию;
- документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.

В договоре купли-продажи недвижимости указываются данные, позволяющие установить характеристики имущества, в том числе его расположение на земельном участке.

Существует строго определенный образец этого документа, которого придерживаются все без исключения.

В договоре купли-продажи должны быть отражены следующие условия:

Договор составляется в письменной форме и требует обязательной государственной регистрации. Несоблюдение формы договора влечет за собой его недействительность;
- указываются стороны, то есть участники договора: полностью фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес проживания и т. д.;
- в договоре должен быть четко определен его предмет. То есть должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, который подлежит продаже.

Это адрес, по которому находится постройка. Следует знать, что существует “почтовый” и “строительный” адрес. В разрешении на постройку указывается, в каком именно месте предоставлен участок, на котором будет строиться объект, это и есть строительный адрес. Строительный адрес не соответствует почтовому адресу, который присваивается дому только после сдачи его государственной приемочной комиссии. В некоторых документах, в том числе договорах и другой документации, когда идет речь о будущем или планируемом приобретении вновь построенного жилья, будет наблюдаться такое разночтение. Нужно внимательно проследить о каком адресе идет речь в документах; - цена. Она может быть указана либо в денежном выражении либо по иным показателям; - указываются лица, которые имеют право пользования.

При заключении договора купли-продажи продавец обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц на продаваемую недвижимость. Например, правах арендаторов, нанимателей, праве залога, пожизненного пользования и т. д. За неисполнение такого обязательства покупатель может потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения убытков, связанных с таким расторжением.

И последнее - в соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляется подписанием сторонами передаточного акта.

Учет незавершенного строительства

Учет незавершенного капитального строительства (изготовление, создание), улучшение (дооборудование, реконструкция, модернизация) объектов необоротных активов с начала и до окончания указанных работ и ввод в эксплуатацию осуществляются на счете 14 «Незавершенное капитальное строительство», который подразделяется на субсчета:

141 «Капитальные расходы по не введенным в эксплуатацию основным средствам»;
142 «Капитальные расходы по не введенным в эксплуатацию прочими необоротными материальными активами»;
143 «Капитальные расходы по не введенным в эксплуатацию нематериальным активами».

По субсчету 141 «Капитальные расходы по не введенным в эксплуатацию основным средствам» учитываются расходы за незаконченными и законченными объектами капитального строительства, реконструкции, модернизации основных средств, но не сданных в эксплуатацию.

По субсчету 142 «Капитальные расходы по не введенным в эксплуатацию прочими необоротными материальными активами» учитываются расходы за незаконченными и законченными объектами капитального строительства, реконструкции, модернизации других необоротных материальных активов, но не сданных в эксплуатацию.

По субсчету 143 «Капитальные расходы по не введенным в эксплуатацию нематериальными активами» учитываются расходы за незаконченными и законченными объектами по изготовлению (созданию), модернизации нематериальных активов, но не сданным в эксплуатацию.

Все затраты на строительство, изготовление, создание и улучшение объектов группируются по следующим направлениям работ (расходов):

1) строительные работы;
2) работы по монтажу оборудования;
3) приобретение оборудования, требующих монтажа;
4) приобретение оборудования, не требующие монтажа, инструментов и инвентаря;
5) другие капитальные работы и затраты.

Аналитический учет незавершенного капитального строительства ведется в разрезе затрат на указанные работы (расходы) отдельно по каждому объекту.

Взятие на учет необоротных активов, которые вводятся в эксплуатацию после окончания строительства (изготовления, разработки), производится на основании акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством (изготовлением, разработкой) объекта учреждением, в смете которого были заложены такие потери. В акте указывается стоимость построенного (изготовленного, разработанного) необоротного актива, определяемого на основании данных бухгалтерского учета всех проведенных расходов.

Право собственности на незавершенное строительство

Получить право собственности на квартиру или дом, находящиеся в стадии незавершенного строительства можно в случае, если объект отвечает всем характеристикам ст. 130 ГК РФ, а именно, не может быть перемещен без ущерба для назначения с места на место и быть связан с землей. Основные этапы строительства должны быть завершены, только тогда строение подлежит идентификации как объект недвижимости.

Если между вами и застройщиком был заключен договор об инвестировании, он может служить основанием для признания права собственности. Но, так как в законе о долевом строительстве есть прямое указание, что квартиры могут быть переданы в собственность дольщикам только после введения дома в эксплуатацию, возникает противоречие, не позволяющее оформить право собственности на объект незавершенного строительства.

Пока недострой является объектом договора строительного подряда, любые сделки с ним будут считаться незаконными. Как же быть, если компания-застройщик заморозила строительство или обанкротилась? Чтобы вас признали собственником вам потребуются услуги опытного юриста.

Согласно ст. 219 и 130 ГК РФ, а также на основании ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ, право на объект незавершенного строительства возникает с момента государственной регистрации.

Для оформления права собственности вам обязательно потребуются следующие документы:

Описание объекта строительства и проектная документация;
документы о праве на земельный участок.

Если документы на земельный участок оформлены ненадлежащим образом, это может стать основанием для отказа в регистрации права собственности, ст. 222 ГК РФ признает недвижимое имущество, построенное на земельном участке без надлежащего оформления самовольной постройкой. Потребуется также проектно-разрешительная документация на объект строительства, в ее отсутствие регистрация права собственности на недострой не состоится.

При заключении договора купли-продажи или инвестирования обратите внимание на пункты договора, отражающие основные характеристики, место расположения и цену объекта (существенные условия), иначе впоследствии договор может быть признан недействительным, в оформлении прав собственности на «незавершенку» будет отказано. В соответствии со ст. 25.1. ФЗ-122 договор долевого участия (инвестирования) должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав. Только в этом случае (ст. 218 ГК РФ) недостроенный объект может быть предметом сделки.

Оформление права собственности на объект незавершенного строительства потребует также:

Получения техпаспорта в БТИ;
наличия документа, подтверждающего приостановление строительства (акт консервации, акт приостановления);
кадастрового плана земельного участка или плана его границ;
наличия правоустанавливающих документов, подтверждающие право собственности или аренды на земельный участок.

Продажа незавершенного строительства

Объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимости и на них распространяется тот же юридический режим, что и на завершенные объекты, в том числе здания (строения, сооружения).

Если земельный участок, отведенный для строительства, принадлежит организации на праве собственности, то ее право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Кроме того, необходимо выполнение следующих условий. Объект должен быть возведен застройщиком (застройщиками) для себя, с целью приобретения права собственности (общей собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления). Он не должен быть предметом действующего договора строительного подряда. При этом должна наличествовать необходимость совершения сделки с незавершенным объектом, как объектом недвижимости. Если же строительство объекта осуществлялось заказчиком не для себя, а для третьих лиц (инвесторов) с привлечением их средств, право заказчика на такой объект нельзя зарегистрировать.

Итак, если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано, то он может быть продан, сдан в аренду, внесен в качестве вклада в уставный капитал и т.д. В противном случае осуществление сделок с ним незаконно. Такой позиции придерживаются арбитражные суды, в частности ФАС Волго-Вятского округа (Постановление по делу N А43-29587/28-626), ФАС Поволжского округа (Постановление по делу N А12-4486/05-С47), ФАС Западно-Сибирского округа (Постановление N Ф04-1130/(20855-А45-5)).

Продажа объекта незавершенного строительства осуществляется на основании заключенного в письменной форме договора купли-продажи. Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации.

Продажа незавершенного строительства довольно часто встречается на рынке недвижимости. В этой статье будет рассмотрен порядок использования имущественных вычетов предусмотренных в ст. 220 НК. Сложность налогообложения дохода полученного от продажи указанных объектов обуславливается тем, что во многих случаях это имущество находится в собственности менее трех лет.

Объектами незавершенного строительства могут быть объекты индивидуального жилого строительства (ИЖС) построенные на собственных земельных участках, а также квартиры в многоквартирном доме приобретенные по договору долевого участия или инвестирования (ДДУ). Налогообложение каждого из этих видов имеет свои особенности.

Налог при продаже незавершенного индивидуального жилого строения (ИЖС)

Необходимо понимать, что продажа указанных объектов подразумевает продажу двух объектов: земельного участки и недостроенного дома. Согласно п.1 ст. 220 п.1 Налогового Кодекса при реализации земельного участка налогоплательщик имеет право применить имущественный вычет в размере 1 млн. Объект незавершенного строительства Налоговый Кодекс относит к иному имуществу, при продаже которого применяется имущественный вычет.

В рамках данной статьи мы не рассматриваем тонкости и нюансы приобретения права собственности на земельные участки и незавершенные строительством объекты, а отметим основные моменты которыми необходимо руководствоваться при их продаже.

Основная особенность продажи земельного участка и находящегося на нем недостроенного дома заключается в том, что если эти объекты находятся в собственности одного лица, то их продажа не может быть осуществлена раздельно, а также в пользу разных лиц. Эти объекты могут быть проданы только вместе и одновременно в пользу одного лица. Продажа этих объектов может осуществляться как по одному договору купли – продажи, так и на основании двух договоров.

Для заключения договора купли-продажи земельного участка необходимы следующие документы:

Правоустанавливающий документ;
Кадастровый паспорт участка;
Разрешение на строительство выданное уполномоченным государственным органом;
Выписка из Единого государственного реестра прав.

Приведем перечень документов на основании которых признается право собственности на земельный участок:

Договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации и др., решение суда, вступившее в законную силу;
свидетельство о праве на наследство;
решение или постановление органов местного самоуправления о предоставлении или выделении земельного участка.

Для регистрации права собственности на объект незавершенный строительством потребуется следующий перечень документов:

Правоустанавливающий документ на земельный участок;
разрешение на строительство;
проектно-сметная документация;
документы с описанием объекта незавершенного строительством.

Описание объекта недвижимости содержится Приказе Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 52.

Регистрация незавершенного строительства

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Основания для государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства перечислены в пунктах 2, 3 и 4 статьи 25 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации).

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (пункт 3 статьи 25 Закона о регистрации).

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (пункт 4 статьи 25 Закона о регистрации).

При этом необходимо иметь в виду, что не подлежит государственной регистрации право собственности на возведенный объект недвижимости, являющийся самовольной постройкой.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество:

Созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
- созданное без получения на это необходимых разрешений;
- созданное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При наличии хотя бы одного из указанных признаков строение признается самовольной постройкой.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Право собственности на самовольную постройку может быть признано только судом и подлежит государственной регистрации на основании соответствующего судебного акта (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Обязательным условием для государственной регистрации права на объект незавершенного строительства является то, что данный объект не должен являться предметом действующего договора строительного подряда (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Данная позиция нашла закрепление и в Законе об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ). Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении установленных статьей 14 Закона об участии в долевом строительстве оснований для обращения взысканий на предмет залога.

Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

Наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
- прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Таким образом, данной нормой установлено, что право участников долевого строительства обратить взыскание на предмет залога, а, следовательно, и обязанность заказчика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства возникают лишь в том случае, когда строительство объекта недвижимости фактически не осуществляется, т.е. подрядные отношения либо прекращены, либо приостановлены.

Прекращение действия договора строительного подряда может быть подтверждено:

Соглашением или решением суда о расторжении договора подряда;
- актом приемки-сдачи объекта после завершения подрядчиком определенного этапа заказанных строительных работ и соглашением о приостановлении действия договора строительного подряда;
- иным документом о прекращении договорных отношений, предусмотренными законом способами (новация, отступное, невозможность исполнения, ликвидация подрядчика – юридического лица и пр.).

К заявлению о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства помимо документов, подтверждающих полномочия заявителя, и учредительных документов юридического лица либо нотариально удостоверенных их копий должны прилагаться следующие документы:

Платежный документ об уплате государственной пошлины в соответствии с п. 20 п.1 ст. 333.33. Налогового кодекса РФ;
- документы, подтверждающие право собственности или право пользования на земельный участок, отведенный для целей строительства данного объекта недвижимости;
- разрешение на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ № 190-ФЗ);
- проектная документация (часть 2 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ);
- сведения о степени готовности объекта в процентах на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (абзац 2 пункта 31 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
- документы, подтверждающие отсутствие подрядных отношений или их прекращение, или приостановление;
- иные документы, необходимые для государственной регистрации.

Приобретение права собственности или иного вещного права на созданный объект недвижимости (в том числе на объект незавершенного строительства) происходит на основании пункта 1 статьи 218 ГК РФ, которым установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом. В связи с этим застройщику необходимо представлять документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц (инвесторов, участников договора простого товарищества).

Объект недвижимости может создаваться несколькими лицами. При этом между участниками строительства может быть заключен договор простого товарищества (совместной деятельности), согласно которому они действуют для достижения общей цели, например, для постройки конкретного здания (сооружения). В этом случае созданный объект недвижимости поступает в общую долевую собственность. При этом размер доли каждого товарища в незавершенном строительством объекте определяется договором или соглашением сторон.

Если же для строительства объекта застройщик привлекал денежные средства третьих лиц – инвесторов, объект не построен и является объектом незавершенного строительства, заказчик не выполнил своих обязательств перед инвесторами по созданию объекта и передаче каждому инвестору определенной договором части объекта и не может их выполнить, поскольку строительство объекта не завершено, то, соответственно, у инвестора право на определенную часть объекта возникнуть не может. Возможно, эта часть объекта еще не построена. Применительно к целому объекту незавершенного строительства у любого из инвесторов права нет, поскольку весь объект не является предметом договора инвестирования.

Зарегистрировать права инвесторов на конкретные части объекта незавершенного строительства возможно только в том случае, когда предметом каждого договора инвестирования является такая часть объекта, которая, исходя из проектной документации, может быть самостоятельным объектом строительства, т.е. может быть самостоятельно достроена. В этом случае также необходимо, чтобы определенные части объекта, не завершенного строительством, были переданы инвесторам.

В случае, когда при строительстве объекта привлекаются средства одного инвестора, и он поручает заказчику, не являющемуся инвестором, осуществлять реализацию инвестиционного проекта, у инвестора возникают права на весь объект незавершенного строительства. Данный объект должен быть передан во владение инвестору заказчиком, либо подрядчиком по поручению или с согласия заказчика.

В любом случае при регистрации права собственности на объект незавершенного строительства для определения оснований для государственной регистрации необходимо исходить из того, каким образом осуществлялось строительство, какие лица и с какими целями участвовали в строительстве, учитывать дату начала строительства и дату получения разрешения на строительство. Поскольку практика выдачи разрешений на строительство складывалась по-разному, был период, когда орган местного самоуправления (администрация г. Омска) одним решением (распоряжением) предоставлял земельный участок под строительство и разрешал строительство.

Изменение объекта незавершенного строительства, право на который зарегистрировано, в результате дальнейших действий по строительству отражается в Едином государственном реестре прав путем внесения изменений в записи подраздела I-2, содержащего описание объекта. В частности, изменению подлежат записи об объеме выполненных строительно-монтажных работ (проценте готовности объекта).

Объект незавершенного строительства может стать предметом сделок при соблюдении следующих условий. Во-первых, если его строительство велось на законных основаниях при наличии всех необходимых разрешений и согласований. Во-вторых, если "недострой" не является предметом действующего договора строительного подряда. В-третьих, право собственности на "незавершенку" должно быть зарегистрировано и удостоверено свидетельством. В противном случае осуществление сделок с "недостроем" незаконно. Иными словами, его нельзя: сдать в аренду, продать, передать в качестве вклада в уставный капитал дочернего предприятия, внести как вклад в совместную деятельность.

Как и при обычной купле-продаже объекта недвижимости, в случае продажи "недостроя" договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ). Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации (статья 551 ГК РФ).

Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая "незавершенка", то покупателю передается право собственности на этот земельный участок. В случае если земля не принадлежит продавцу на праве собственности, продажа объекта допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При этом покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (статья 552 ГК РФ).

Незавершенное строительство жилого дома

Оформление незавершённого строительства дома начинается с похода в отдел градостроительства и архитектуры по месту расположения вашего земельного участка.

От Вас потребуются следующие документы:

1. Заявление на регистрацию (ввод в эксплуатацию);
2. Паспорт или иное удостоверение личности;
3. Документы на землю;
4. Полный пакет согласований и разрешений на застройку данного земельного участка;
5. Проект строительства коттеджа;
6. Технические условия на обеспечение дома инженерными коммуникациями;
7. Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию;
8. Кадастровый паспорт на строение.

Кадастровый паспорт содержит сжатую информацию о доме и графический план участка. Следует обратить внимание на то, что в кадастровом паспорте недостроенного дома должен быть указан кадастровый паспорт земельного участка, на котором этот дом расположен. При продаже жилого дома кадастровый паспорт обязателен, т.к. без него невозможно будет осуществить саму сделку.

Технический паспорт на строение (данные об объекте: возраст дома, износ, перекрытия, схематическая экспликация) отменяется, но, как приложение к кадастровому паспорту должен идти технический план, даже если это недостроенный дом.

Можно ли оформить незавершённое строительство дома при полном отсутствии документов?

При сильном желании - возможно всё, даже оформление незавершённого строительства коттеджа при полном отсутствии необходимых бумаг.

Представьте себе, что Вы только что начинаете строительство коттеджа, поэтому начинаем всё с самого начала:

1. Пишем заявление на получение разрешительных документов. Без них, Вы – самовольный застройщик, со всеми вытекающими последствиями.
2. Делаем заказ на готовый проект коттеджа, идентичный возведённому, обязательно его утверждаем.
3. Если в проекте предусмотрены тех. условия на обслуживание дома (свет, вода, отопление, газ), то их тоже нужно оформить надлежащим образом.
4. Совместно со специалистом из БТИ составляется технический план строения.
5. На основе технического плана, в кадастровой палате Росреестра заказывается кадастровый паспорт объекта.
6. С собранным пакетом документов проходится процедура регистрации в отделе градостроительства и архитектуры.

Есть, правда, альтернативный вариант решения проблемы: пишется заявление в БТИ (бюро технической инвентаризации), с тем, чтобы всю работу по оформлению Вашего незавершенного строительства дома выполнили технические работники самого бюро. Такой договор, конечно, будет стоить денег, зато можно сэкономить нервы.

Упрощён пакет документов для регистрации недостроенных дач: при отсутствии разрешения на строительство коттеджа достаточно иметь кадастровый план. Но это то, что касается непосредственно дачи.

Но, если Вы строите жилой загородный дом или коттедж, то пакет документов должен быть полным. Проще всего обстоит дело с документами, если Вы покупаете типовой проект коттеджа у надёжной строительной компании, и ей же доверяете строительство коттеджа.

Передача незавершенного строительства

Документы на незавершенное строительство

К числу необходимых документов относятся:

1. заявление о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;
2. документ, удостоверяющий личность заявителя или его представителя;
3. документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию в установленных законодательством размерах;
4. документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства, удостоверенные уполномоченным органом по учету объектов недвижимого имущества (их обязательность предусмотрена абз. 10 п. 1 ст. 17 и п. 3 и 4 ст. 25 Закона о регистрации);
5. проектно-сметная документация на объект незавершенного строительства (п. 3 и 4 ст. 25 Закона о регистрации);
6. документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимости (если участок принадлежит лицу на праве собственности) либо документы, подтверждающие право пользования земельным участком (если участок принадлежит лицу на ином праве, нежели право собственности) – п. 3 и 4 ст. 25 Закона о регистрации;
7. разрешение на строительство объекта недвижимости (п. 3 и 4 ст. 25 Закона о регистрации);
8. учредительные документы правообладателя (устав, учредительный договор (при наличии), свидетельство о государственной регистрации юридического лица, о постановке лица на налоговый учет);
9. документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица на подписание соответствующих документов;
10. документы, подтверждающие, что объект незавершенного строительства не является предметом действующего договора строительного подряда (например, соглашение о расторжении договора подряда);
11. документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц на объект;
12. документы, подтверждающие, что существует возможность самостоятельного окончания строительства части объекта (в случае, если, регистрируется право на часть объекта незавершенного строительства);
21. иные необходимые для проведения регистрации документы.

Объект незавершенного строительства, право на который зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, может быть предметом гражданско-правовых сделок: купли-продажи, дарения, мены и т.д.

В этом случае право на объект будет регистрироваться на основании соответствующего договора об отчуждении имущества с представлением иных необходимых в соответствии с Законом о регистрации документов.

Акт незавершенного строительства

К примеру, такой акт может использоваться также, если незавершенный объект строительства передается другому заказчику или исполнителю (подрядчику). Передача объекта другому подрядчику должна происходить на основании дополнительного договора и с согласия заказчика.

Если объект полностью построен, то акт приемки-передачи объекта является подтверждающим документом исполнения сторонами своих обязательств по договору строительства. Застройщик, передавая объект, своей подписью в акте подтверждает, что построенное здание (сооружение) от права требований третьими лицами свободно.

Составляется акт, как минимум, в трех экземплярах: для стороны принимающей (Заказчика), для стороны передающей (Исполнителя), для государственного учреждения. Все подписанные сторонами экземпляры имеют равную юридическую силу.

Участников и процедуру оценки соответствия объекта строительства определяют соответствующие технические регламенты и правила, действующие в момент приемки. Оценку объекта можно совместить с его приемкой заказчиком. Если участники строительства приняли решение принять объект с незавершенными отделочными работами или объект требует доведения до готовности, в договоре необходимо отразить состав работ.

Приемка в эксплуатацию объекта строительства завершается составлением и подписанием акта приемки. Должен быть использован акт типовых межотраслевых форм № КС-11 и № КС-14. Формы эти применяют при приемке законченного строительства всех объектов как производственного, так и жилого предназначения любой формы собственности.

На основании акта приемки производится окончательная оплата выполненных работ по условиям договора (контракта). Количество экземпляров акта должно соответствовать числу участников договора.

Подписывают составленный документ:

Представитель исполнителя (подрядчика);
представитель заказчика или лицо, уполномоченное инвестором;
члены приемочной комиссии (форма № КС-14).

Состав комиссии определяет инвестор или заказчик. Оформляется приемка заказчиком на основании результатов обследований, измерений, контрольных испытаний и документов, которые подтверждают соответствие принимаемого объекта проекту и стандартам, а также опираясь на заключение органов надзора.

На основе акта приемки исполнитель должен представить отчетные документы, подтверждающие выполнение договорных обязательств.

Признание права незавершенное строительство

Эффективным правовым инструментом защиты дольщиком своих законных интересов является институт признания права собственности на недвижимость в объекте долевого незавершенного строительства. Наличие подобной возможности защиты прав оговорено положениями статей 128, 130 Гражданского кодекса РФ.

Признание права собственности на объект долевого строительства – законный инструмент защиты собственных интересов.

Перед принятием решения об обращении в суд, мы рекомендуем воспользоваться практическими советами, подготовленными на основании практики нашего Бюро по разрешению подобных споров с застройщиками жилья.

При оформлении иска к застройщику следует обратить внимание, что:

1. Данная категория судебных дел в соответствии с положением статьи 30 ГПК РФ рассматривается исключительно по месту нахождения объекта долевого строительства. Физические лица с иском о признании права собственности на объект недвижимости обращаются в суд общей юрисдикции (районный/городской суд), юридические лица - в Арбитражный суд.
2. Признать право собственности на объект долевого строительства возможно, когда объект фактически построен, но не введен в эксплуатацию. «Простая» просрочка исполнения обязательств застройщиком не является основанием для обращения в суд с требованием о признании права собственности на объект, к строительству которого застройщик не приступает или очевидно затягивает. В судебной практике можно встретить примеры признания права собственности на долю в объекте долевого строительства, степень готовности которого составляет 75 %, однако, это скорее исключение. Положительное судебное решение по данному спору наиболее вероятно при степени готовности возводимого объекта более чем на 90%. Обратим внимание, что истец сам обязан при обращении в суд представить доказательства готовности дома в вышеуказанной степени.
3. Исковое заявление дольщика не может содержать требование о признании права собственности на весь объект долевого строительства. Дольщик вправе претендовать только на ту часть объекта, которая обозначена в его договоре с застройщиком. Распространенной ошибкой дольщиков, которые обращаются в суд с исками самостоятельно или прибегая к помощи неквалифицированных специалистов, является оформление искового требования о признании права собственности на «квартиру», «машиноместо», «гараж» и т.п... Обращаем Ваше внимание на то, что до официальной сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию, построенный объект в правовом смысле не расценивается как полноценный объект недвижимости, а является объектом незавершенного строительства. Требовать в иске признания права собственности можно исключительно на долю в нём, которая соответствует условиям заключенного договора долевого участия в строительстве (ДДУ).
4. Суд вправе признать право собственности только на тот объект, (долю в объекте незавершенного строительства), который имеется в наличии, и его можно идентифицировать по его местоположению в строящемся доме/здании. Идентификация объекта осуществляется на основании условий договора (ДДУ) и проектной документации. Кроме того, принципиальным для суда является наличие достоверных данных, свидетельствующих о реальных размерах/площади возведенного объекта (квартиры).
5. Обратиться в суд с иском о признании права собственности дольщику возможно только при полном исполнении своих обязательств перед застройщиком по оплате договора долевого участия в строительстве. Наличие в договоре условия о доплате дольщиком разницы между стоимостью проектной площади объекта и реальной площадью, выявленной по результатам обмеров БТИ, может привести к отказу в удовлетворении исковых требований дольщика.

В случае банкротства застройщика признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства возможно при соблюдении следующего условия - дольщик должен успеть обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта долевого строительства до вынесения Арбитражным судом определения о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения. Несмотря на последующее введение процедуры банкротства в отношении застройщика, суд, принявший к производству исковое заявление о признании право собственности на долю в объекте долевого строительства, обязан рассмотреть спор по существу и вынести по нему решение.

Признание права собственности на объект долевого строительства (квартиру) в случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства возможно только в том случае, если на объект долевого строительства застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию, а застройщик и дольщик подписали передаточный акт до даты принятия арбитражным судом заявления о признании застройщика банкротом (Статья 201.11 Закона №127-ФЗ).

Незавершенное строительство в аренду

Наш опыт налогового консультирования показывает, что в таких ситуациях для будущих собственников весьма актуальным является вопрос налоговых последствий таких операций.

Во-первых, следует учитывать положения ст. 169 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), согласно которой сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного.

Руководствуясь положениями настоящей статьи, налоговые органы довольно часто предпринимают попытки взыскать с арендодателя все полученное им по сделке, по причине того, что регистрация права собственности на недвижимое имущество, как на объект завершенного строительства в порядке ст. 131 ГК РФ не произведена.

Однако, с учетом практики применения ст. 169 ГК РФ, с уверенностью можно утверждать, что налоговый орган не вправе взыскивать в доход государства с арендодателя, предоставляющего в аренду недвижимое имущество не прошедшее государственной регистрации и являющееся объектом незавершенного строительства, все полученное им по сделке, то есть всю сумму арендных платежей.

В силу правовой позиции Конституционного суда РФ, изложенной в Определении № 226-О, взыскание всего полученного сторонами сделки в доход государства представляет собой санкцию за нарушение публичного интереса как меру публично-правовой ответственности за виновные противоправные деяния, повлекшие причинение существенного вреда обществу и государству.

Такого рода санкция применяется лишь к особо опасным для общества сделкам - так называемым антисоциальным сделкам, противоречащим основам правопорядка и нравственности.

Квалифицирующим признаком антисоциальной сделки является ее цель, то есть достижение такого результата, который не просто не отвечает закону или нормам морали, а противоречит заведомо и очевидно для участников гражданского оборота основам правопорядка и нравственности.

Для признания договора недействительным по основаниям ст. 169 ГК РФ первостепенное значение отводится выявлению умысла у участников сделки, понимание ими противоправности последствий совершаемой сделки и желание их наступления или допущение таких противоправных последствий (Постановление ФАС Уральского округа № Ф09-1213/07-С5). Примером такого рода антисоциальных сделок являются сделки направленные на уклонение от уплаты налогов, то есть сопряженные с неисполнением налоговой обязанности, а также предусматривающие создание условий для невозможности исполнения указанной налоговой обязанности (Решение Арбитражного суда г. Москвы дело № А40-78279/06-62-220).

Заключение договоров аренды недвижимого имущества не только не преследует такую цель, но и не приводит к нарушению установленных государством основополагающих норм об общественном, экономической и социальном устройстве общества.

Во-вторых, в случае если требование о возврате всего полученного по сделке на основании ст. 169 ГК РФ не будут предъявлены, в качестве возможного сценария развития ситуации для арендодателя можно предположить вероятность предъявления налоговым органом на основании ст. 168 ГК РФ требований о признании недействительным договоров аренды заключенных с арендаторами.

Статья 168 ГК РФ в отличие от ст. 169 ГК РФ не предусматривает обязанность сторон возвратить все полученное в доход государству.

Суд при наличии отдельного требования налогового органа вправе будет инициировать лишь двухстороннюю реституцию, которая заключается в возврате каждой из сторон договора всего полученного по сделке.

Основанием для применения ст. 168 ГК РФ служит сложившаяся судебная практика, которая неоднозначным образом трактует вопрос, связанный с предоставлением в аренду недвижимого имущества не прошедшего государственной регистрации и являющегося объектом незавершенного строительства.

В большинстве случаев суды признают, что объекты незавершенного строительства не могут являться объектами аренды. Сдача в аренду объекта незавершенного строительством противоречит смыслу арендных отношений, поскольку такой объект в процессе завершения его создания изменяет свои качества и характеристики и не имеет специального назначения (Постановление Апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области № А60-37306/05-С4).

Суды также из того, что в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В тех случаях, когда лицо не является собственником имущества договор аренды признается незаключенным (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа № А58-6030/05-Ф02-2029/06-С2).

Лишь в тех случаях, когда суды устанавливают, что объекты незавершенного строительства уже не являются предметом действующего договора подряда, сделки по предоставлению в аренду таких объектов признаются заключенными в соответствии с действующим законодательством.

Так в Постановлении Апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-37306/05-С4 указывается, что гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты незавершенного строительства.

Эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться, иным способом передаваться (в том числе в аренду) собственником другим лицам.

Таким образом, следует иметь ввиду, что в случае заключения договоров аренды с арендаторами, для арендодателей исключаются неблагоприятные последствия, связанные с взысканием в доход государства всего полученного по сделке, даже в том случае, если договоры аренды будут признаны недействительными на основании ст. 168 ГК РФ.

Однако это не означает, что совершенные хозяйственные операции не будут учтены в целях налогообложения. Признание сделки недействительной по основаниям, предусмотренным Гражданским законодательством РФ никоим образом не влияет на применение норм, установленных Налоговым кодексом РФ, и соответственно не изменяет размер налоговых обязательств, которые такие хозяйственные операции влекут.

Консервация незавершенного строительства

1.2. Согласно п.4 ст.52 Гражданского Кодекса РФ застройщик (или заказчик) должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства при необходимости прекратить работы или их временно приостановить на срок более чем на шесть месяцев.

1.3. Порядок проведения консервации.

1.3.1. В случае прекращения или приостановления строительных работ более чем на шесть месяцев застройщик (заказчик) принимает решение о консервации объекта (за исключением объекта государственной собственности) и об источнике средств на оплату расходов, связанных с консервацией.

1.3.2. В таком решении должны быть определены:

Перечень работ по консервации объекта;
- лица, ответственные за сохранность и безопасность объекта (должностное лицо или организация);
- сроки разработки технической документации, необходимой для проведения работ по консервации;
- сроки проведения самих работ;
- размер средств на проведение этих работ, определяемый на основании акта, подготовленного подрядчиком и утвержденного застройщиком (заказчиком).

1.4. После принятия решения о консервации застройщик (заказчик) обеспечивает подготовку технической документации. Причём он самостоятельно определяет ее объем и содержание.

1.5. На основании указанного решения застройщик (заказчик) совместно с подрядчиком проводит инвентаризацию выполненных работ по строительству (реконструкции) объекта с целью зафиксировать фактическое состояние объекта, наличие проектной документации, конструкций, материалов и оборудования.

1.6. В течение десяти календарных дней после принятия решения застройщик (заказчик) обязан уведомить о консервации объекта подрядчика и орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию), а также орган государственного строительного надзора, если строительство (реконструкция) объекта подлежит такому надзору.

1.7. Если консервация не произведена, застройщика могут привлечь к административной ответственности на основании ч.1 ст.9.4 КоАП РФ.

1.8. Объекты капитального строительства, строительство которых возобновляется после консервации, заказчиком передаются подрядчику по акту с указанием технического состояния на день передачи.

2. Порядок проведения консервации.

2.1. Решение о прекращении или приостановке строительства принимает застройщик (заказчик и извещает о принятом решении исполнителя работ (подрядчика), орган местного самоуправления, а также соответствующие орган, выдавший разрешение на строительство и орган государственной строительного надзора, если такой надзор предусмотрен Градостроительным кодексом для данной вида строительства.

2.2. О факте прекращения или приостановки строительства в трёхдневный срок должны быть поставлены в известность также, в случае необходимости, ГИБДД органов внутренних дел, с целью отмены ранее введённых ограничений движения транспорта и пешеходов, а также владельцы территорий, включенных в территорию строительной площадки в соответствии с утвержденным и, согласованным градостроительным планом земельного участка.

2.3. Строительство, реконструкция, консервация и ликвидация предприятий, зданий, строений, сооружений и иных объектов, эксплуатация которых связана с обращением с отходами, допускаются при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы.

2.4. Решение о проведении консервации и порядок консервации объектов капитального строительства устанавливается и утверждается руководителем организации застройщика (заказчика).

2.5. Консервация объекта капитального строительства может производиться при различной степени завершенности строительства.

Степень завершённости строительства можно определить следующим образом:

2.5.1. Начальная стадия строительства (от 0% до 15% объёма работ) соответствует следующему уровню организации подготовительных и строительно-монтажных работ:

- определены поставщики оборудования и материалов;
- выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта.

2.5.2. Средняя стадия строительства (свыше 15% до 50% объёма работ) может соответствовать следующему уровню организации подготовительных и строительных работ:

Завершены изыскательные и проектные работы;
- начаты и практически закончены работы по возведению стен и конструкции крыши;
- начаты работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем.

2.5.3. Высокая стадия строительства (свыше 50% до 75% объёма работ) соответствует следующему уровню организации строительно-монтажных работ на объекте:

Завершены изыскательные работы;
- начаты и продолжаются поставки оборудования и материалов;
- выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта;
- работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем выполнены в пределах (50-75)%;
- начаты отделочные работы.

2.5.4.Завершающая стадия строительства (свыше 75% до 99% объема работ) соответствует следующему уровню организации строительно-монтажных работ на объекте:

Завершены изыскательные и проектные работы;
- закончены поставки оборудования и материалов;
- закончены работы по возведению стен и конструкции крыши;
- выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта;
- завершаются работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем;
- отделочные работы на объекте выполнены в пределах (50-99)%;
- начаты пусконаладочные работы на объекте.

2.6. Застройщик (заказчик) и исполнитель работ не позднее чем через месяц после принятия решения о прекращении или приостановке строительства составляют:

2.6.1. Акт о приемке выполненной части объекта с описанием состояния объекта, указанием объемов и стоимости выполненных работ, и приложением ведомости примененных (смонтированных) на объекте оборудования, материалов и конструкций. При этом применяется унифицированная форма N КС-2 "Акт о приемке выполненных работ" (Утверждена Постановлением Госкомстата России N 100 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ").

Акт составляется на основании данных Журнала учета выполненных работ (форма N КС-6а) в необходимом количестве экземпляров.

Фактические объемы выполненных строительно-монтажных работ должны быть сопоставлены с данными смет, а также данными учета соответствующих служб заказчика и подрядчика, в том числе посредством проведения контрольных обмеров.

Акт подписывается уполномоченными представителями сторон, имеющих право подписи (производителя работ и застройщика (заказчика).

На актах приемки субподрядных работ обязательно наличие заверительных подписей и печати генерального подрядного предприятия, принявшего работу.

На основании данных Акта о приемке выполненных работ заполняется Справка о стоимости выполненных работ и затрат.

2.7. Ведомость неиспользованных и подлежащих консервации (хранению) оборудования, материалов и конструкций.

2.8. Перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированных зданий (сооружений) или их конструктивных элементов. Указанный Перечень составляется с участием проектной организации.

2.9. На основе Перечня работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированных зданий (сооружений) или их конструктивных элементов проектной организацией по поручению заказчика в 2-месячный срок после принятия решения о консервации строительства составляются смета и, в случае необходимости, рабочие чертежи на проведение работ по консервации объекта капитального строительства, а также смета на мероприятия по обеспечению их сохранности.

Смета на проведение работ по консервации после согласования ее с подрядчиком и смета на мероприятия по обеспечению сохранности законсервированного предприятия (объекта) утверждаются застройщиком (заказчиком).

Разработка рабочих чертежей и составление смет на проведение работ по консервации и на мероприятия по обеспечению сохранности законсервированного предприятия (объекта) производится по дополнительному соглашению, заключенному между заказчиком и проектной организацией.

2.10. Заказчик обязан в 2-месячный срок со дня принятия решения о консервации строительства предприятий (объектов) произвести с подрядной организацией расчеты за выполненные до принятия решения о консервации объемы строительно-монтажных работ, возместить убытки подрядной организации, понесенные ею в связи с расторжением или изменением договоров на поставку материалов и конструкций, а также оплатить расходы по перевозке строительных материалов и оборудования на другие стройки (если таковая имеет место).

2.11. После согласования сметы на проведение работ по консервации и сметы на мероприятия по обеспечению сохранности законсервированного предприятия (объекта) заказчик и подрядчик должны оформить Акт о приостановлении строительства. При этом применяется унифицированная форма N КС-17, утвержденная постановлением Госкомстата РФ N 100 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ".

В акте должны быть указаны следующие данные (по объектам, работам и затратам, приостановленным строительством):

Сметная стоимость - полная стоимость по договору и стоимость фактически выполненных строительно-монтажных работ;
- фактические затраты на дату консервации;
- средства, необходимые для расчетов с подрядной организацией;
- стоимость работ и затрат, необходимых на консервацию (включая затраты по возмещению убытков поставщикам и подрядчикам).

Акт составляется в необходимом количестве экземпляров по каждой стройке с указанием раздельно приостановленных строительством работ. Один экземпляр передается подрядчику, второй - заказчику (застройщику). Третий представляется по требованию инвестора.

2.12. Выполнение строительно-монтажных работ, предусмотренных сметой на проведение работ по консервации, осуществляется подрядной организацией по дополнительному соглашению к генеральному договору подряда на капитальное строительство. В дополнительном соглашении предусматриваются сроки выполнения работ и сдачи заказчику законсервированных предприятий (объектов) и конструктивных элементов.

Расчеты за выполненные строительно-монтажные работы по консервации предприятий (объектов) производятся на основании актов приемки выполненных строительно-монтажных работ, составленных по форме N КС-2.

Строительно-монтажные работы, выполненные подрядчиком до консервации, и строительно-монтажные работы по консервации предприятий (объектов) включаются в объем строительно-монтажных работ.

2.13. Законсервированный объект и стройплощадка передаются по акту застройщику (заказчику). К акту прилагаются исполнительная документация, журнал работ, а также документы о проведенных в ходе строительства обследованиях, проверках, контрольных испытаниях, измерениях, документы поставщиков, подтверждающие соответствие материалов, работ, конструкций, технологического оборудования и инженерных систем объекта проекту и требованиям нормативных документов.

2.14. Возможность возобновления строительства объектов после длительного перерыва должна устанавливаться специализированными проектными и научно-исследовательскими организациями путем тщательного освидетельствования конструкций, определения их фактической прочности, уровня коррозионного поражения конструктивных элементов и оформления (продления) разрешения на строительство в уполномоченных органах.

2.15. Работы по расконсервации объектов капитального строительства, включая восстановительные работы, выполняются подрядчиком по смете, утвержденной в порядке, установленном п.2.9 настоящего Положения для смет на работы по консервации.

Кадастровый учет незавершенного строительства

Оформление документов кадастрового учета включает техническую инвентаризацию объекта, для чего необходимо обратиться в организацию технической инвентаризации (ОТИ).

При себе нужно иметь следующие документы:

Заявление;
- разрешение на строительство;
- кадастровый паспорт земельного участка, на котором возводится объект.

После проведения инвентаризации можно передать документы в орган кадастрового учета. Пакет документов аналогичен описанному выше для процедуры оформления кадастрового учета всех объектов.

Получив кадастровый паспорт, можно обратиться с целью регистрации права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра).

После завершения строительства необходимо сообщить в орган Государственного кадастрового учета об изменении статуса объекта. Точнее, незавершенный объект снимается с государственного кадастрового учета и ставится новый, завершенный объект строительства. В ОТИ при этом предоставляется не разрешение на строительство, а разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Право собственности на объект незавершенного строительства, таким образом, прекращается с момента ввода в эксплуатацию. Требуется оформление права собственности на сданный в эксплуатацию объект.

Кадастровый учет - это процедура внесения сведений в автоматизированную информационную систему государственного кадастра недвижимости (АИС ГКН). При этом каждому объекту присваивается определенный номер. Процедура внесения объекта в кадастр установлена законодательством. Запись об объекте в системе кадастрового учета сохраняется до тех пор, пока объект существует в качестве единого объекта зарегистрированного права.

Кадастровым учетом называют процедуру внесения информации обо всех изменениях, связанных с объектом. Это может быть его возведение или, наоборот, прекращение существования, изменение его характеристик или каких-либо сведений (в результате переоборудования, реконструкции и пр.). Внесение в Государственный кадастр недвижимости является обязательным условием для регистрации права собственности на объект, но до оформления прав информация в кадастре носит временный характер. Если в течение года права на него не будут зарегистрированы, то сведения из системы государственного кадастра удаляются.

Какие документы нужны для оформления документов кадастрового учета:

Копия документа, удостоверяющего право собственности заявителя на объект. Если обращается не сам заявитель, а его представитель, должен быть приложен документ, подтверждающий его полномочия.
- Технический план (содержит информацию о площади объекта, материале конструкций, этажности и т.д.) или разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении новостроек. Если объект реконструирован или прекратил свое существование, то прилагается акт обследования, в котором отражаются все изменения.
- При внесении изменений - копия документа, подтверждающего эти изменения (адрес объекта, его назначение).

Все копии документов должны быть заверены нотариально. В отношении документов, выданных органами власти, допускается заверение печатью и подписью уполномоченного должностного лица.

Процедура постановки на учет должна быть выполнена в течение 10 дней после обращения. После этого заявителю выдается на руки технический паспорт объекта, в котором стоит пометка о внесении в Единый государственный реестр объектов капитального строительства (ЕГРОКС), указан кадастровый номер, а также специальный документ - кадастровый паспорт. Государственная пошлина за данную услугу не взимается.

Кадастровый паспорт

У каждого зарегистрированного объекта есть кадастровый паспорт, который содержит полную информацию об объекте: его технические характеристики, кому принадлежит право собственности. Он представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости. Любые операции с недвижимостью совершаются только при наличии кадастрового паспорта. Передача в собственность новостройки возможна только после оформления документов кадастрового учета. Это определено Законом о государственном кадастре недвижимости.

Налог на незавершенное строительство

НЗС и налог на имущество

Незавершенное строительство (НЗС) - это объект, по которому не закончены строительные работы. НЗС может находиться в одной из стадий строительства: в стадии опытной эксплуатации, быть приостановленным, законсервированным или прекращенным. Но в любом случае его окончательная стоимость не сформирована, и он не готов к полноценной эксплуатации по тому назначению, для которого создается.

По объекту НЗС как у физических, так и у юридических лиц может возникать обязанность уплаты налога на имущество.

Налог на имущество имеет статус регионального, и особенности его применения как для юридических, так и для физических лиц регламентируются законами субъектов РФ, которым дано право определения особенностей налоговой базы, дифференциации налоговых ставок (в пределах, определенных НК РФ), введения дополнительных льгот. При этом для юрлиц возможно установление отличных от других регионов порядка и сроков уплаты налога. Для физлиц срок уплаты является единым на всей территории Российской Федерации – не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Налог на имущество по НЗС для физлиц

Среди объектов, в отношении которых физлица (в том числе ИП), являющиеся их собственниками, должны платить налог на имущество - незавершенное строительство (подп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ). Для целей налогообложения физлиц оно учитывается.

Базой для расчета налога служит кадастровая стоимость имущества на начало налогового года, уменьшенная на вычеты, определенные п. 3–6 ст. 403 НК РФ. Однако для введения налога субъектами РФ и проведения кадастровой оценки объектов установлен переходный период, в течение которого базой налогообложения может быть либо инвентаризационная, либо кадастровая стоимость (ст. 402 НК РФ), если объект не относится к подлежащим налогообложению только по кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ).

Таким образом, за год для физлиц налогом на имущество объект незавершенного строительства будет облагаться при выполнении 3 обязательных условий (письмо МФ РФ № 03-05-06-01/30444):

На объект зарегистрировано право собственности.
Субъект РФ установил базу налогообложения (кадастровая либо инвентаризационная стоимость), или объект относится к облагаемым только на основе кадастровой стоимости по ст. 378.2 НК РФ (административные, торговые, жилые объекты).
Величина стоимости объекта определена.

Предельные ставки налога при расчете на основе кадастровой стоимости зависят от назначения и стоимости незавершенного объекта (п. 2 ст. 406 НК РФ):

0,1% - для НЗС жилья;
2% - для НЗС административных, торговых и дорогих (более 300 000 000 руб.) объектов;
0,5% - для НЗС прочих объектов.

Предельные ставки налога от инвентаризационной стоимости определены только стоимостью объекта (п. 4 ст. 406 НК РФ):

0,1% - не более 300 000 руб.;
0,1–0,3% - от 300 до 500 000 руб.;
0,3–2% - более 500 000 руб.

У ряда физлиц есть право на льготы по налогу (п. 1 ст. 407 НК РФ). К ним относятся:

Люди, имеющие государственные награды;
инвалиды;
участники боевых действий или отслужившие в армии более 20 лет;
граждане, подвергшиеся воздействию радиации в результате аварий;
члены семей погибших при исполнении обязанностей военных и госслужащих;
пенсионеры;
лица творческих профессий в отношении помещений, используемых для творчества;
физлица, использующие в личном хозяйстве хозстроения площадью до 50 кв. м.

Административные, торговые и дорогие (более 300 000 000 руб.) объекты не льготируются (п. 5 ст. 407 НК РФ), а по остальным льгота может быть применена только к одному объекту недвижимости при наличии документального подтверждения на нее. Документы на льготу подаются в ИФНС не позднее 1 ноября года, за который будет рассчитан налог (п. 7 ст. 407 НК РФ).

Льготированию не подлежат также объекты, используемые в предпринимательской деятельности. К НЗС, которое, являясь недостроем, еще не используется в предпринимательских целях, льгота может быть применена. Однако если ИФНС будет выявлен факт такого использования НЗС, то налог на это имущество начислят.

Ставки, объекты налогообложения и льготы могут быть дифференцированы в регионах. Если в законах субъектов таких уточнений нет, то применяются положения НК РФ.

Расчет налога осуществляет ИФНС и высылает уведомление вместе с платежным документом налогоплательщику-физлицу с таким расчетом, чтобы физлицо получило комплект документов на уплату налога не позднее чем за 30 дней до наступления срока платежа (п. 2 ст. 52 НК РФ).

Если на объект НЗС оформлена общая или долевая собственность, то налогоплательщиками будут все его собственники в равных или пропорциональных доле частях соответственно (п. 3 ст. 408 НК РФ).

Если объект возник в течение налогового года, то его кадастровая стоимость для целей налогообложения принимается на дату регистрации в кадастре. В случае выявления ошибки в кадастровой стоимости пересчет налога делается с периода такой ошибки. При спорной кадастровой стоимости изменения налога учитываются с даты подачи заявления на пересмотр стоимости, но не ранее внесения корректировок в кадастр (п. 2 ст. 403 НК РФ).

Если право собственности на объект существует неполный год, то расчет делается с учетом коэффициента, снижающего налог в пропорции к количеству полных месяцев фактического нахождения в собственности. При этом полным месяцем считается тот, в котором право собственности возникло до 15-го числа или прекратилось после 15-го числа (п. 5 ст. 408 НК РФ). Так же, с учетом количества месяцев фактического наличия права на собственность, учитывается льгота по налогу. При этом месяцы возникновения и исчезновения права на льготу считаются полными (п. 6 ст. 408 НК РФ).

Если налогоплательщик, имеющий НЗС в собственности, не получил уведомления ИФНС на уплату налога, и они ни разу ему не приходили, ему необходимо проинформировать налоговую инспекцию о наличии объекта налогообложения (п. 2.1 ст. 23 НК РФ).

Налог на имущество по НЗС для юрлиц

Объекты НЗС, находящиеся в распоряжении юрлиц, не являются предметом обложения налогом на имущество, если они не готовы для использования в процессе производства. Факт готовности определяет само юрлицо. Однако это не означает, что объект НЗС можно сколь угодно долго держать в стадии незавершенного.

Особенно опасен в этом отношении этап опытной эксплуатации. Если на этом этапе не осуществляется необходимая доработка объекта (не продолжают вкладываться средства в доведение его технических характеристик до проектных), а в производстве продукции он систематически участвует, то безопаснее ввести его в состав основных средств и обложить налогом на имущество. В противном случае ИФНС может признать его объектом налогообложения, и суд с ней согласится (постановление Арбитражного суда Уральского округа № Ф09-9720).

Объекты, которые юрлицо строит самостоятельно, привлекая для этого заемные средства, будут иметь разную стоимость в бухгалтерском и налоговом учете в связи с разным учетом процентов. Важно сохранить эту разницу при вводе объекта в эксплуатацию. Обе стоимости по-своему важны: налоговая - для расчета амортизации, которая учтется при определении налога на прибыль, а бухгалтерская - для расчета налога на имущество, если не появится обязанности считать этот налог от кадастровой стоимости.

Оценка незавершенного строительства

Под незавершенным строительством В. В. Печенкина и Е. В. Васильченко, понимаются затраты застройщика по возведению объектов строительства до их ввода в эксплуатацию или передачи инвестору.

При этом следует различать, во-первых, незавершенное строительство как задел, т.е. объем капитальных вложений, которые должны быть выполнены к концу планируемого периода для обеспечения выполнения работ на объекте в последующих периодах и сдачи объекта в установленные проектом сроки; во-вторых, избыточное незавершенное строительство, т.е. объем капитальных вложений в строительство объектов, которое ведется с превышением установленных проектом сроков или остановлено (прекращено).

Исходя из особенностей незавершенного строительства, его объекты можно классифицировать по ряду признаков:

По масштабности: отдельно стоящий объект, комплекс объектов;
- по функциональному назначению: жилые, социальные, коммерческие, промышленные, линейные;
- по форме собственности: государственная, муниципальная, частная, иностранная, совместная;
- по степени готовности: низкая (менее 50%), средняя (50-70%), высокая (более 70%);
- по стадии жизненного цикла проекта: проектирование и подготовка к строительству, подготовительные работы, строительно-монтажные работы, завершение строительства;
- по степени потребности в инвестициях: низкая (менее 30%), средняя (30-70%), высокая (более 70%);
- по виду выполняемых работ: новое строительство, капитальный ремонт, реконструкция.

Оценка незавершенного строительства производится для следующих целей:

Для постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации;
- при определении объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию;
- при принятии решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства;
- при реорганизационной трансформации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство);
- при покупке или продажи объекта незавершенного строительства;
- для принятия решения о рациональном использовании земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства.

Как отмечают Н. В. Городнова и А. В. Байковская, незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, которые не могли реализовать конкретные инвесторы из-за неблагоприятного инвестиционного климата, и стремятся вернуть часть затрат, реализовав объекты более эффективным собственникам. Этот аспект проблемы представляется нам весьма важным именно с позиций рыночной оценки, так как дает направление для правильного учета премии за риск для покупателя. В процессе оценки необходимо найти наиболее эффективный из возможных вариантов использования объекта новым владельцем. Это зависит от степени завершенности и возможности изменить эксплуатационные характеристики объекта, технологии возведения объекта и его конструктивных решений. В процессе оценки необходимо учесть сопряженнее с этими вариантами затраты, которые понесет новый владелец в связи с оформлением документов, разработкой проектно-сметной документации, проведением технической экспертизы, подключением коммуникаций.

Рассматривая незавершенное строительство как объект оценки, экономисты обращают внимание на следующие особенности:

Необходимость точного определения степени готовности объекта оценки;
- незавершенные объекты подвержены более существенному физическому износу, особенно в случаях отсутствия мер по консервации;
- отсутствие информации о сроках окончания строительства объекта;
- менее достоверный прогноз по сравнению с готовым объектом о возможной доходности объекта после его завершения.

Этот перечень проблемных мест незавершенного строительства как объекта оценки может быть уточнен и дополнен. В частности, при оценке незавершенного строительства методами затратного подхода необходимо уточнить существующие методики определения физического, функционального и внешнего износа, определить их сущностные характеристики применительно к данному объекту оценки и решить, какие виды износа уместны в данном оценочном случае. Процент готовности объекта должен быть определен не только по стоимости, но и по физической готовности объекта, для чего необходимо провести техническую экспертизу.

Как правило, оценка незавершенного строительства применяется к таким объектам, как здания или сооружения. Для того чтобы оценка незавершенного строительства была объективной, необходимо правильно классифицировать объект оценки незавершённого строительства. Оценка незавершенного строительства использует несколько способов классификации объектов, незавершенных строительством. Наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. Оценка незавершённого строительства с этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, использует затратный и доходный подход.

Для оценки объекта незавершенного строительства необходимы следующие документы:

Данные об юридическом положении объекта (свидетельство о регистрации, документы, подтверждающие имущественные права), включая точный адрес местоположения объекта оценки;
- данные о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.);
- объектный сметный расчет стоимости строительства;
- сводный сметный расчет стоимости строительства;
- акты о приемке работ, выполненных от начала строительства;
- акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства.

Эксплуатация незавершенного строительства

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - это документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Поэтому по общему правилу такое разрешение выдается после выполнения капитального строительства в полном объеме.

Но это не означает, что разрешение на ввод в эксплуатацию ни при каких условиях не может выдаваться до полного завершения строительства и что здания нельзя начинать эксплуатировать частями.

В определении Верховного суда РФ № 59-Г07-10 разъяснено, что решение этого вопроса зависит от характера выданного разрешения на строительство. Если в нем предусмотрена возможность поэтапного строительства, то допустимо вводить объект в эксплуатацию по частям. В таких случаях и разрешение на ввод в эксплуатацию может выдаваться на отдельную очередь (этап) строительства.

Регистрация прав

Возможность государственной регистрации прав на незавершенное строительство предусмотрена в пункте 2 статьи 25 Федерального закона № 122-ФЗ. Однако при применении данной нормы нужно учесть положения гражданского законодательства. Так, согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимому имуществу относятся не только здания и сооружения, но и объекты незавершенного строительства. При этом право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 Гражданского кодекса РФ).

Обычно объекты недвижимости создаются в рамках договора строительного подряда. То есть подрядчик, согласно статье 740 Гражданского кодекса РФ, должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик - принять их результат и оплатить. При этом в случае, если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства.

Из рассмотренных норм законодательства следует, что если не завершенные строительством объекты являются предметом действующего договора подряда, они не относятся к недвижимому имуществу.

Значит, право собственности на незавершенный объект подлежит государственной регистрации, только если он не является предметом указанного договора. Такие выводы содержатся в пункте 21 информационного письма Президиума ВАС РФ № 51 и в пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ № 8.

Этот вопрос очень важен, поскольку определяет не только порядок бухгалтерского учета, но и влияет на исчисление налога на имущество.

Как уже отмечалось, для того, чтобы ввести в эксплуатацию часть объекта, строительство которого еще не завершено, нужно получить соответствующее разрешение.

Кроме того, основанием для принятия части здания в эксплуатацию является акт приемки формы № КС-14 (утверждена постановлением Госкомстата России № 71а), который свидетельствует о факте ввода этой части в действие.

В соответствии с пунктом 38 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (далее - Методические указания) принятие основных средств к учету осуществляется на основании утвержденного руководителем организации акта (накладной) приемки-передачи, который составляется на каждый отдельный инвентарный объект.

В частности, приемка зданий и сооружений производится по акту формы № ОС-1а (утверждена постановлением Госкомстата России № 7).

Однако, согласно пункту 52 Методических указаний, допускается принимать к учету в качестве основных средств и объекты недвижимости, которые фактически эксплуатируются, если по ним закончены капитальные вложения и оформлены соответствующие первичные учетные документы, а также поданы документы на госрегистрацию (хотя свидетельство еще не получено). Такие объекты выделяют на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства». Впрочем, делать это не обязательно - можно продолжать учитывать такой объект на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» и принять его к бухгалтерскому учету в качестве основного средства уже после государственной регистрации.

Пример:

ООО «Рубикон» в ноябре решило ввести в эксплуатацию не завершенный строительством объект - часть офисного комплекса (отдельное здание). Разрешение на ввод в эксплуатацию данной части получено. Документы поданы на госрегистрацию.

В соответствии с учетной политикой организации незарегистрированные объекты недвижимости, которые фактически эксплуатируются, учитываются на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства».

Первоначальная стоимость введенной в эксплуатацию части офисного комплекса составила 13 500 000 руб.

Бухгалтер ООО «Рубикон» в ноябре сделал запись: ДЕБЕТ 01 субсчет «Объекты недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано» КРЕДИТ 08 - 13 500 000 руб. - включен в состав основных средств объект, введенный в эксплуатацию.

Как разъясняется в письме Минфина России № 03-06-01-02/35, приведенные нормы Методических указаний устанавливают право руководителя организации принимать решение о включении объектов недвижимости в бухгалтерском учете в состав основных средств.

Но далее в том же письме финансисты подчеркнули, что если объект капстроительства, первоначальная стоимость которого на дату подачи документов на регистрацию сформирована, передан по акту приема-передачи в эксплуатацию и на нем фактически ведется хозяйственная деятельность, он обладает всеми признаками основного средства, установленными ПБУ 6/01 (п. 4). Поэтому вопрос об отнесении его к основным средствам в бухгалтерском учете (и как следствие о включении его стоимости в базу по налогу на имущество организаций) не должен зависеть от волеизъявления налогоплательщика, а должен определяться экономической сущностью объекта.

В письме № 03-05-05-01/15 чиновники Минфина России подтвердили возможность принятия к бухучету в качестве основных средств фактически эксплуатируемых объектов недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче и документы переданы на государственную регистрацию.

Специалисты главного финансового ведомства не раз отмечали, что, хотя государственная регистрация прав на объекты недвижимости является обязательной, она носит заявительный характер. В связи с чем, если учитываемые на счете 08 объекты, права на которые длительное время не регистрируются, фактически используются в деятельности организации, их стоимость должна облагаться налогом на имущество.

Поскольку такие факты должны рассматриваться как уклонение от налогообложения. То есть обязанность по уплате налога на имущество у организации, по мнению чиновников (см. письмо Минфина России № 03-05-06-01/30), возникает с момента начала использования объекта в основной деятельности.

Указанные разъяснения были направлены в налоговые инспекции для руководства в работе письмом ФНС России № ММ-6-21/1094@.

Обратите внимание: ВАС РФ в решении № 8464 и в определении № 758 данную позицию поддержал.

Амортизация эксплуатируемого «недостроя»

Итак, вопрос о том, включать объект, эксплуатация которого фактически начата, в состав основных средств или продолжать учитывать на счете 08 до полного завершения строительства, должно решить руководство организации.

Однако начислять амортизацию по объектам, введенным в эксплуатацию, в бухучете, согласно нормам того же пункта 52 Методических указаний, придется с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию, независимо от факта государственной регистрации и перевода на счет 01.

Исчислять суммы амортизации нужно будет, исходя из первоначальной стоимости, сформированной на момент фактического ввода объекта в эксплуатацию. В дальнейшем (после госрегистрации и перевода в состав основных средств, если это не было сделано) нужно уточнить ранее начисленную сумму амортизации.

А вот в налоговом учете амортизация будет начисляться только с первого числа месяца, следующего за месяцем подачи документов на регистрацию права собственности на объект и получения расписки в этом (п. 11 ст. 258 Налогового кодекса РФ). Поэтому в случае, если документы не переданы на регистрацию, в бухгалтерском учете придется учитывать возникающие временные разницы, отражая отложенные налоговые активы. Они будут начисляться с месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию, и до начала начисления амортизации в налоговом учете.

Стоимость незавершенного строительства

К наиболее часто встречающимся причинам остановки строительства относятся:

1. Финансовые трудности инвестора.
2. Общее падение спроса на рынке недвижимости.
3. Ошибки или значительные технические недочеты проекта.
4. Внезапно открывшиеся обстоятельства юридического, финансового или технического характера.

Выяснение обстоятельств и причин прекращения строительства поможет оценщику правильно определить наилучшее дальнейшее использование объекта. Проанализировав эти причины, оценщик учтет эти риски в своих расчетах и построит свою оценку на более достоверных предпосылках.

Следующая часть работы оценщика состоит в точном определении технических параметров объекта.

К таким параметрам относятся:

1. Физические размеры объекта и его основных конструктивных элементов.
2. Степень завершенности каждой конструктивной системы (фундамент, стены, полы, проемы, крыша, кровля, внутренняя отделка, оборудование).
3. Износ каждой конструктивной системы и возможность использования каждой системы при возобновлении строительства с учетом имеющегося износа. При необходимости - расчет стоимости ремонта и восстановления основных систем до состояния, пригодного к дальнейшему использованию.

После завершения юридического и технического анализа можно приступить к определению варианта наилучшего будущего использования объекта незавершенного строительства. В оценке незавершенного строительства это является важнейшим этапом, поскольку именно от правильного выбора способа дальнейшего использования объекта зависит размер финансирования для завершения строительства и стоимость объекта после сдачи в эксплуатацию. Оценщик должен выбрать тот вариант будущего использования, при котором стоимость оцениваемого объекта будет максимальной. Выбор варианта наиболее эффективного использования проводится на основании анализа доходов от эксплуатации готового объекта в будущем.

На практике выбор дальнейшего использования объекта, чаще всего, сводится к рассмотрению трех основных вариантов:

1. Завершение строительства согласно первоначальному проекту.
2. Изменение и перепрофилирование объекта с использованием уже возведенных конструкций в новом проекте.
3. Снос или демонтаж объекта, строительство нового объекта или использование земельного участка по иному назначению.

Отметим, что в случае выбора третьего варианта ценность для нового инвестора будет представлять только земельный участок, а возведенные конструкции будут только мешать новому строительству. Вклад этих конструкций в стоимость земли будет отрицательным, поскольку их снос потребует дополнительных расходов по сравнению со строительством на незастроенном участке.

Теперь о выборе методов оценки. Сразу можно сказать, что методы, основанные на сравнении, редко применяются к оценке объектов незавершенного строительства потому, что предложений о продаже незавершенных объектов недвижимости очень мало, а сами объекты очень сильно отличаются друг от друга, и провести корректное сравнение не представляется возможным. Остаются методы затратного и доходного подходов.

Методы затратного подхода хорошо работают, если в качестве наилучшего использования объекта выбрано продолжение строительства по первоначальному проекту (или с небольшими изменениями). В этом случае основываясь на принципах затратного подхода оценщику достаточно просто привести к компромиссу обе стороны - покупателя и продавца. Действительно, основной мотивацией продавца является возврат вложенных в объект средств (может быть с прибылью, а может быть с дисконтом) и если рассчитанная оценщиком стоимость близка к этой величине, то продавец будет принципиально согласен на сделку по этой цене. Что касается покупателя, то он понимает, что на возведение уже существующих конструкций пришлось бы потратить примерно эту же сумму и часто готов просто ее заплатить, чтобы сэкономить время.

Более сложная ситуация возникает, если наилучшим использованием объекта признано его перепрофилирование или снос. В этом случае сторонам труднее прийти к компромиссу, поскольку продавец будет по-прежнему ориентироваться на свои затраты (продавец всегда стремится компенсировать свои затраты), а покупатель, из-за невозможности использования существующих конструкций, будет смотреть только на свои будущие затраты и будущие доходы и исходя из них определять стоимость объекта. В этом случае для оценки можно применить как затратный, так и доходный подход, но предпочтение все же нужно отдать доходному подходу, поскольку он в большей степени учитывает текущее состояние объекта и перспективы его использования.

В процессе возведения любого недвижимого объекта в РФ (здание любого назначения, жилой дом и т.д.) осуществляемая стройка может быть приостановлена ввиду каких-либо возникших обстоятельств. К подобным недостроенным сооружениям применяют понятие «объект незавершенного строительства». Что же далее можно делать с такой недвижимостью, можно ли получить право собственности на него и как сделать это по закону, чтобы в дальнейшем иметь право осуществлять любые операции (продажа, дарение и т.д.)?

Определение ОНС

Что такое объект незавершенного строительства (ОНС) – существующие законодательные акты, в частности, градостроительный кодекс, не дают четкого определения этому понятию. На основании всех законов, можно выделить те признаки, которые отличают объект НЗС от других, степень готовности каких равна 100%:

• это некое строение или здание, которое располагается на конкретном месте (географически) и имеет связь с землей;
• это определенная стадия процесса между началом стройки и окончанием, не прошедшая стадию ввода в эксплуатацию;
• это объект, находящийся на данный момент в процессе стройки или реконструкции и не прошел еще стадию своей регистрации;
• это возведение, не имеющее тех свойств, какие должны быть присущи готовому объекту;
• это то строение, которое не может выполнять функций, какие будут возможны по завершению строительства.

Кроме того, объект незавершенного строительства в любом состоянии и стадии обязательно имеет такие особенности:

• наличие непосредственной связи с землей, из-за чего невозможно осуществить его перемещение в пространстве без нанесения его целостности вреда. К примеру, возведенный фундамент дома – для его перемещения необходимо разобрать его или разрушить. Такой пункт четко разграничивает понятие между движимыми и недвижимыми объектами – ранее возникали споры по поводу киосков и торговых конструкций, которые устанавливались без крепления в землю – на сегодняшний день четко определяется, что они не могут относиться к ОНС;
• не зависимо от стадии своего строительства он имеет какие-либо характерные признаки;
• процесс строительства объекта находится на одной из следующих стадий – консервации, приостановления либо же полного прекращения.

Также на протяжении долгого времени отсутствовало четкое определение — являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости. На данный момент он уже признаются таковыми и, как следствие, возможно уже осуществлять процесс признания права собственности на него, однако, в большинстве случаев, не без подачи искового заявления в суд.

Процедура оформления права собственности

Рассмотрим, как оформить право собственности на недостроенный объект и какие потребуются для этого документы.

Правовой режим присвоения права собственности предполагает обращение в один из таких органов:

• территориальное подразделение Росреестра – непосредственно тот орган, в ведении которого находится тот населенный пункт, где расположено ваше строение;
• во многофункциональный центр. В этом случае можно не привязываться к определенной территории – подачу заявления можно осуществить в любом удобном для гражданина отделении. Уже специалисты МФЦ после проверки всех поданных документов направят их на рассмотрение в необходимое подразделение Росреестра.

В том случае, если вопрос присвоения права собственности касается недостроенного частного дома, документы понадобится предоставить такие:

• разрешение на строительство объекта, который является предметом подачи заявления;
• документы, подтверждающие право собственности на землю (или же договор аренды);
• паспорт заявителя;
• проектная документация на недострой и технический план;
• само заявление о внесении объекта в базу ЕГРН;
• квитанцию об оплате гос. пошлины.

Зачастую возникают ситуации, когда гражданам отказывают в регистрации права собственности. В таком случае есть выход – подать иск (заявление) в суд о неправомерности таких действий и требовании вынесения принудительного решения о совершении регистрации. После вынесения положительного решения заявление о регистрации подается повторно, причем постановление суда прикладывается ко всем поданным ранее бумагам. В большинстве случаев право собственности на недострой все же выдается.

Видео: О признании права собственности

Как определить процент готовности объекта?

Что же делать дольщикам многоквартирных домов, чье строительство прекращено и остановилось на определенной стадии – ведь по закону квартира может перейти в собственность только после оформления акта приема-передачи, подтверждающего окончание всех работ?

В таких ситуациях законом устанавливается возможность получения права собственности при определенном проценте готовности объекта – от 80% и более. Подобная процедура заключается в специально разработанных формулах, позволяющих понять, какая степень работ уже произведена от общего объема, который был запланирован:

1. Сг = Ов х 100/Сс , где:

• Сг – Степень (процент готовности объекта), %;
• Ов – объем выполненных работ, выраженный в стоимостной оценке, руб;
• Сс – общая стоимость планируемых работ согласно смете, руб.

1. Сг = ∑ Вес i х с i /100 , где:

• Сг – Степень (процент готовности объекта), %
• Вес i – значение удельного веса определенного элемента постройки, ед;
• с i — доля построенной части определенного элемента, %;
• i – определенный порядковый номер элемента.

Принцип такой формулы заключается в том, что каждому из конструктивных элементов здания (фундамент, крыша, полы, штукатурка и т.д) присваивается порядковый номер и удельный вес, то есть какой процент от общего объема работ составляет его наличие. Если все элементы имеют степень готовности 100%, тогда и постройка также будет признана завершенной полностью.

К заявлению по передачи права собственности квартиры в недостроенной многоэтажке кроме всех документов нужно будет приложить договор о долевом участии в строительстве, а также документы, подтверждающие факт перечисления средств.

Ввод в эксплуатацию

После того, как строительство дома или квартиры успешно заканчивается, перед собственником возникает вопрос – как ввести в эксплуатацию готовую постройку? Порядок действий в этом случае будет таким:

1. обращение для постановки на кадастровый учет (непосредственно в кадастровую палату);
2. получение согласований в пожарной, газовой и энергоснабжающей службе на соответствие всех подведенных к дому коммуникаций;
3. оплата необходимых пошлин за оформление документов
4. подача заявления в отдел градостроения (местный орган исполнительной власти).

На сегодняшний день в нашей стране постоянно что-то строится: различные торговые центры, детские площадки, новостройки и многое другое. Для строительства различных сооружений необходим достаточный уровень финансирования. Из-за отсутствия стабильности в денежном секторе многие компании иногда бывают вынуждены на долгое время приостановить процесс. В результате появляется так называемый объект незавершенного строительства. К сожалению, из-за нестабильной экономической ситуации в стране таких сооружений появляется с каждым годом все больше. Но тем не менее компании стараются сделать все возможное, чтобы довести дело до конца и запустить объект в эксплуатацию.

Главным фактором заморозки строительства считается нехватка средств и недостаток финансирования. Подобные ситуации, к сожалению, возникают достаточно часто вне зависимости от того, для какой цели предназначался объект незавершенного строительства. В данном случае строение просто продолжает оставаться в том виде, в котором были прекращены работы. Однако при этом здание не считается завершенным по проекту и не может являться недвижимостью. Именно по этой причине для заказчиков продолжает оставаться актуальным вопрос: можно ли как-то зарегистрировать постройку? В этом мы и попробуем разобраться в данном обзоре.

Основные термины

Что же собой представляет объект незавершенного строительства? В юридической деятельности практически нет постановлений, регулирующих данную сферу.

• по истечении срока строительства объекта;
• остановка строительства из-за недостаточного финансирования проекта.

Признание права на объект незавершенного строительства нельзя оформить. До сих пор не определен правовой статус замороженной постройки. В России по поводу выявления статуса строения часто ведутся судебные тяжбы. Как тогда правильно оформить объект незавершенного строительства? Без денежных ресурсов на окончание работ иногда встает вопрос продажи сооружения. Ведь при наличии статуса недвижимого имущества цена существенно возрастает. Иначе вы рискуете просто продать объект по стоимости стройматериалов.

Как правильно зарегистрировать?

В 2004 году в ГК РФ были внесены поправки, согласно которым незавершенное строительство можно отнести к недвижимости. Этот статус существенно упрощает вопросы регулирования в этой области. Чтобы правильно зарегистрировать недострой, необходимо осуществить консервацию объекта. Оформление соответствующих документов позволяет значительно сократить расходы. Как же осуществляется процедура консервации?

Консервация объекта

Как же правильно оформляется консервация объекта незавершенного строительства? Такой приказ издается владельцем или организацией, которая осуществляла финансирование строительства. Вместе с подрядчиком проводятся все операции, необходимые для сооружения. На заключительном этапе необходимо создать комиссию по инвентаризации. Членами данного органа являются представители проектных и строительных учреждений, а также заказчик. Необходимо составить описи материально-технических ценностей, составные компоненты постройки, а еще определить степень готовности. После этого создается и подписывается Акт о приостановке строительства. В этом документе описывается информация, касающаяся стоимости осуществления работ, указываются их типы и приводится перечень других затрат.

Как происходит регистрация объекта?

Чтобы оформить регистрацию на объект незавершенного строительства, нужно подготовить большой пакет документов. Кроме акта консервации в него входят:

• свидетельство о собственности на землю,
• заказ на проведение строительных работ,
• разрешение на проведение деятельности,
• сметная документация с подробным описанием сооружения и технический план.

Существует ли способ осуществить регистрацию на дом в случае, когда земля находится в собственности у заказчика?

Если участок сдавался в аренду для постоянного использования, инвестор должен предъявить документы, подтверждающие этот факт. Упомянутые выше акты и договоры представляют собой полный пакет для оформления регистрации. После того как признание собственности на объект незавершенного строительства будет закреплено юридически, со зданием можно осуществлять любые сделки, в том числе и по продаже. Важным условием регистрации является окончание проведения работ на строительной площадке. Если же договор на проведение работ все еще действует, то передать объект другому владельцу не получится. В случае осуществления продажи недостроенного здания необходимо предоставить технический план объекта незавершенного строительства. Здесь должна быть определена степень готовности здания. Также необходимо предоставить характеристику продаваемого имущества и план его расположения на участке. При заключении сделки нужно зафиксировать стоимость недостроя и определить его признаки. Сделка по купле-продаже не может быть проведена, если ее предмет не определен.

Уплата налогов

Согласно существующему законодательству Российской Федерации, налог на недвижимость выплачивается в том случае, если рассматривается готовое здание. Объект незавершенного строительства непригоден для использования. Это означает, что для недостроенных сооружений налог не уплачивается. Однако иногда все-таки встречаются случаи, когда такие объекты облагаются налогом. Ярким примером можно назвать сдачу в аренду незавершенного объекта. Подобный способ распоряжения имуществом говорит о том, что оно готово к использованию. Тогда его переводят в категорию основных средств, что автоматически означает уплату налогов.

Объект можно застраховать. Причем это касается не только здания, но и оборудования, находящегося на стройке. Страхование могут осуществлять собственники для защиты от финансовых потерь. Эта операция выполняется на начальном этапе. Главное, чтобы она не была связана с недостаточным финансированием объекта незавершенного строительства.

Как происходит списание?

Есть и еще один вариант развития событий. Если было принято решение не достраивать сооружение или нет необходимости оформлять собственность на объект незавершенного строительства, может быть выполнено списание материальных ценностей. С этой целью владелец или инвестор должен оформить официальный документ о ликвидации сооружения. При этом создается комиссия, которая выполняет все необходимые процедуры по списанию. В первую очередь нужно определить все материальные ценности и компоненты, которые могут быть использованы в дальнейшем.

Также следует собрать всю необходимую техническую документацию. После этого может быть создан акт о списании. При этом предназначение объекта незавершенного строительства никак не влияет на юридическое оформление статуса здания. Несмотря на конечные цели работ, в случае недостатка финансирования вы все равно можете оформить право собственности на объект незавершенного строительства.

Оформление права собственности

Учет недвижимого имущества в России ведется сразу в двух базах: в кадастровой палате и в Госреестре. В последнем учитываются здания и содержится информация о собственниках. В кадастровой палате фиксируются сведения о земельных участках, а также ведется учет объектов незавершенного строительства. Чтобы зарегистрировать объект в каком-либо из этих органов учета, потребуются определенные затраты на изготовление технического плана сооружения.

Регистрация объекта

Чтобы поставить незавершенную постройку на учет, нужно обратиться напрямую в кадастровую палату или подать заявление через МФЦ. Для выполнения всех необходимых действий по регистрации вам потребуется технический план и паспорт. Срок готовности документов указывается в расписке, выдаваемой при получении документов. Можно поставить на учет недострой через официальный портал Росреестра. Для этого необходимо выбрать в представленном перечне данную услугу и ввести сведения, запрашиваемые системой. При отправке заявления к нему прилагается электронная версия технического плана. Владельцу незавершенного строительства следует обратиться с документом, подтверждающим личность, техническим планом и паспортом объекта в местное отделение многофункционального центра или Росреестра. Данная услуга на сайте будет называться «регистрация прав на недвижимость».

Как продать объект незавершенного строительства?

Продажа недвижимости предусматривает наличие права на ОНС. Однако сегодня уже нет необходимости оформления свидетельства о праве. Достаточно просто предоставить выписку из ЕГРП. Продажа выполняется на основе договора купли-продажи, составляемого согласно общим требованиям. Если помимо объекта незавершенного строительства продается и участок земли под ним, допустимо оформлять один договор. Сама сделка регистрируется в Росреестре или МФЦ. При этом собственнику нужно будет заплатить госпошлину, размер которой на сегодняшний день составляет ориентировочно 2000 рублей.

Для оформления сделки при себе нужно иметь паспорта и договор. Чтобы правильно составить заявление, можно воспользоваться помощью регистратора. После этого владелец и покупатель подписываются на расписке, по которой последний может получить выписку из ЕГРП на свое имя.

Передача объекта незавершенного строительства

При передаче незавершенного сооружения составляется акт. Его подписывают все участники сделки. Данный документ обязательно прикрепляется к договору купли-продажи. Как правило, в акте говорится преимущественно о том, что покупатель согласен с техническим состоянием приобретаемого им недостроя и не имеет претензий к продавцу. Здесь же отражается и момент совершения сделки.

Нужно ли регистрировать недострой?

Согласно действующей налоговой политике нашего государства, на собственника недвижимости автоматически ложится обязанность уплаты налогов за недвижимость. Если же объект незавершенного строительства не зарегистрирован должным образом, то и уплату налогов по нему производить не нужно. Именно по этой причине люди достаточно часто до последнего оттягивают момент регистрации недостроя.

Есть ли случаи, когда постановка на учет является обязательной? Процедура регистрации необходима, к примеру, если речь идет о возведении дома на участке, выделенном для многодетной семьи. Если учитывать, что для возведения такого дома могут устанавливаться определенные сроки, доказательством того, что на участке ведется строительство, будет являться кадастровый паспорт. Тариф сегодня определяется по региональной стоимости. По сравнению с инвентаризационной, она намного ближе к рыночной.

В обязательном порядке объект незавершенного строительства должен иметь некоторые отличительные особенности. Одной из них является наличие непосредственной связи с землей. Перемещение в пространстве данного объекта без нанесения ущерба его целостности является невозможным. Ведь фундамент дома нельзя разобрать без разрушения.

Таким образом, можно четко разграничить здания, сооружения и объекты незавершенного строительства. Раньше часто возникали спорные ситуации по вопросам определения статуса торговых конструкций и киосков. Они устанавливаются без крепления в землю, поэтому не могут быть отнесены к ОНС.

На протяжении долгого времени отсутствует четкое определение ОНС как объектов недвижимости. Однако сегодня уже часто встречаются случаи, когда через подачу заявления в суд осуществляется признание объектов строительства незавершенным строительством. Для подачи заявления не нужно привязываться к конкретно взятой территории. Вы можете написать его в любом удобном для вас отделении.

Как оформить право собственности на объект незавершенного строительства? Выше был приведен полный перечень документов, необходимых для проведения этой юридической процедуры. Однако иногда возникают ситуации, в которых гражданам может быть отказано в регистрации права собственности. Но не стоит отчаиваться раньше времени. В этом случае есть способ решения проблемы - подать в суд заявление о неправомерности действий. В случае вынесения положительного решения стоит повторно подать заявление о регистрации. При этом ко всем необходимым для регистрации документам прикладывается решение суда.

Определяем степень готовности

Признание права собственности на объект незавершенного строительства будет невозможным без определения степени его готовности. Этот вопрос должен быть особенно хорошо знаком дольщикам замороженных проектов многоквартирных домов. Дело в том, что квартира по закону может перейти в собственность только в том случае, если был составлен акт приема-передачи. Закон предусматривает возможность оформления права на объект незавершенного строительства при готовности от 80 %.

Для расчета степени готовности можно использовать следующую формулу:

Здесь Cr - это степень готовности здания в процентах, Ob - объем выполненных работ в стоимостной оценке, Cc - стоимость работ по смете в рублях.

Иногда степень готовности рассчитывается по другой формуле: Сг = ∑ Beci х ci /100. Здесь Cr - это степень готовности объекта, Beci - величина удельного веса элемента строения, ci - доля построенной части конкретно взятого элемента, i - порядковый номер элемента. Согласно данной формуле, каждому элементу присваивается свой номер, а также указывается удельный вес, или, иначе говоря, процент от общего объема работ. Если для всех элементов степень готовности составляет 100 %, то постройка будет признана полностью завершенной.

Многих сегодня интересует, как оформить право собственности на квартиры в недостроенном доме. Для этого необходимо подать в регистрационный орган заявление о передаче возможности владения, договор о долевом участии и документы, подтверждающие внесение денежных средств.

Как ввести ОНС в эксплуатацию? При успешном завершении строительства жилого помещения здание и объект незавершенного строительства могут быть сданы.

В этом случае необходимо выполнить следующие действия:

• обратиться в кадастровую палату для постановки объекта на учет;
• получить согласование в газовой, пожарной и электроснабжающих организациях;
• оплатить все необходимые пошлины;
• подать заявление в местный орган исполнительной власти.

Заключение

При строительстве недвижимых объектов нередки случаи приостановки работ в силу возникших обстоятельств. Такие недостроенные сооружения и называют ОНС. Что же можно сделать с такой недвижимостью? В данном обзоре мы разобрались, как оформить собственность на объект незавершенного строительства.

До сих пор нельзя окончательно выделить правовой статус таких построек. При этом отсутствие средств на завершение строительства может привести к необходимости продажи объекта. Если он будет иметь статус недвижимого имущества, его стоимость существенно возрастет. При продаже оформляется передаточный акт объекта незавершенного строительства. В этом случае вопросы регулирования данной сферы существенно упрощаются.